Requisitos de Divulgación para Vendedores en NYC: Guía Completa 2026

En Nueva York, el vendedor de una casa de una a cuatro familias debe entregar un Estado de Condición de Propiedad (PCDS) completado, según la Sección 462 de la Ley de Bienes Raíces, antes de que el comprador firme el contrato, y el crédito de $500 que antes lo sustituía terminó el 20 de marzo de 2024. El vendedor de cualquier casa, cooperativa o condominio construido antes de 1978 también debe entregar la divulgación federal de pintura a base de plomo, mientras que las unidades de cooperativa y condominio están exentas del PCDS.

Desde el 20 de marzo de 2024, el vendedor de una casa de una a cuatro familias en Nueva York ya no puede entregar un crédito de $500 en lugar del Estado de Condición de Propiedad (PCDS, Property Condition Disclosure Statement). Una enmienda de 2023 a la Ley de Divulgación de Condición de Propiedad (PCDA) eliminó ese crédito y amplió el formulario con preguntas sobre inundaciones. Hoy, el formulario completado y firmado se entrega antes de que el comprador firme el contrato.

En mis 25 años vendiendo cooperativas, condominios, casas adosadas y edificios multifamiliares en los cinco condados, las preguntas de divulgación surgen en prácticamente cada transacción. Las apuestas varían ampliamente: una venta de herencia desocupada en el Bronx es una conversación diferente a una cooperativa ocupada en Washington Heights donde el vendedor ha vivido durante 20 años. Lo que sigue es un recorrido factual de cada categoría principal de divulgación en Nueva York, con notas sobre dónde la ley cambió recientemente y dónde la complejidad legal es mayor. Nada aquí es asesoramiento legal. Trabaje con un abogado de bienes raíces de NY antes de firmar cualquier formulario de divulgación.

La Enmienda al PCDA de 2023 Cambió Todo

La Ley de Divulgación de Condición de Propiedad de Nueva York (Secciones 462-465 de la Ley de Bienes Raíces) rige desde 2002. Durante más de veinte años permitió al vendedor elegir entre completar la declaración o acreditar al comprador $500, y el crédito fue la opción casi universal. La enmienda de 2023, vigente desde el 20 de marzo de 2024, eliminó esa elección.

Las enmiendas de 2023 hicieron dos cosas. Primero, ampliaron el alcance del formulario para cubrir condiciones adicionales, incluyendo el historial de inundaciones y preocupaciones ambientales, que los compradores se preocupan cada vez más después del mercado post-Huracán Ida. Segundo, eliminaron el crédito de $500, así que el formulario completado ya no es una opción sino un requisito. Un formulario preciso también protege al vendedor: si un comprador luego afirma que no le dijeron sobre una condición, la declaración firmada es el registro de lo que se divulgó.

El resultado: el camino del $500 ya no es el valor predeterminado reflexivo para los abogados de bienes raíces de NY con experiencia. Todavía tiene sentido en situaciones específicas, pero el análisis ahora requiere más reflexión de la que requería antes de 2023.

Estado de Condición de Propiedad (PCDS): Sección por Sección

El PCDS abarca varias páginas y cubre estas categorías principales:

• Información general: cuánto tiempo lleva el vendedor en posesión de la propiedad, si ha sido ocupada por el propietario, cualquier demanda que involucre la propiedad
• Condiciones ambientales: presencia conocida de asbesto, pintura con plomo, radón, tanques de almacenamiento subterráneos, derrames de combustible, humedales, zonas de inundación
• Estructural/mecánico: estado y antigüedad del techo, problemas de cimientos, intrusión de agua, historial de inundaciones en el sótano, HVAC, plomería, sistema eléctrico
• Historial de inundaciones y agua: las enmiendas de 2023 requieren divulgación de cualquier inundación de fuentes externas (no solo fugas de plomería) que se remonte a varios años
• Legal/zonificación: permisos abiertos, estado del certificado de ocupación, cualquier violación u orden de agencias gubernamentales

La trampa del "sí" es real. Marcar "sí" en una pregunta no necesariamente arruina el acuerdo, pero abre una línea de investigación. Los compradores y sus abogados harán seguimiento. El riesgo es responder "sí" sin tener la documentación para respaldar lo que divulga, o responder "no" a algo que debería haber marcado. Su abogado le ayuda a analizar este lenguaje con precisión.

El Crédito de $500 Ya No Existe

Durante más de veinte años, el vendedor podía entregar al comprador un crédito de $500 al cierre en lugar del formulario. Una enmienda de 2023 a la Sección 465 de la Ley de Bienes Raíces, vigente desde el 20 de marzo de 2024, eliminó esa opción. Hoy, el vendedor de una casa de una a cuatro familias entrega la declaración completada y firmada antes de que el comprador firme el contrato, y no hay pago que la sustituya.

Eso importa sobre todo en tres situaciones que antes se resolvían con el crédito:

• Propiedad heredada desocupada: si heredó una casa en la que nunca vivió, responda desde lo que usted sabe y marque "desconocido" solo donde de verdad no lo sabe. Consulte la guía de venta de propiedad heredada para las demás consideraciones de una venta de herencia.
• Inversiones con poca ocupación: un inversionista que compró, renovó y nunca vivió en la propiedad también responde desde su conocimiento real, con los permisos y facturas de la obra a mano.
• Historial complejo de reparaciones o permisos: el formulario no reemplaza las representaciones del contrato ni la inspección; su abogado decide qué se aclara en cada lugar.

En todos los casos, revise el formulario con su abogado antes de firmarlo. Completarlo no lo protege si oculta un defecto que conoce, y no limita el derecho del comprador a inspeccionar.

Divulgación Federal de Pintura con Base de Plomo (Edificios Anteriores a 1978)

El parque de viviendas de la Ciudad de Nueva York es predominantemente antiguo. La mayoría de las cooperativas, condominios y casas unifamiliares de la ciudad fueron construidos antes de 1978, lo que activa un requisito federal que se aplica independientemente del PCDA. Bajo 42 U.S.C. Sección 4852d y las regulaciones de la EPA:

• Los vendedores deben divulgar cualquier pintura con base de plomo o peligros de pintura con base de plomo conocidos en la vivienda
• Los vendedores deben proporcionar al comprador cualquier registro o informe disponible relacionado con la pintura con plomo
• Los vendedores deben entregar al comprador el folleto de la EPA "Proteja a Su Familia del Plomo en Su Hogar"
• Los compradores deben recibir una oportunidad de 10 días (que pueden renunciar) para realizar una evaluación de riesgos o inspección
• Este requisito no puede ser renunciado por el vendedor

Las violaciones conllevan sanciones civiles y penales. La EPA y HUD las aplican conjuntamente. Los vendedores de edificios anteriores a 1978 que omiten este paso enfrentan sanciones de hasta $16,773 por violación bajo los calendarios de sanciones actuales.

Resumen de Divulgaciones por Tipo

Requisitos Específicos de Documentos para Cooperativas

Las ventas de cooperativas están exentas del PCDA, pero esa exención no reduce su carga de documentación; la traslada. El paquete de la junta del comprador requiere un conjunto sustancial de documentos del edificio que el vendedor es responsable de reunir o facilitar. Solicítelos al agente administrador al momento del listado, no después del contrato:

• Plan de oferta: el plan de oferta original más todas las enmiendas. Algunos edificios tienen décadas de enmiendas. El agente administrador mantiene este archivo.
• Estados financieros del edificio: los dos años más recientes de estados financieros auditados. Las juntas y los compradores quieren ver los niveles del fondo de reserva y el estado de la hipoteca subyacente.
• Actas de reuniones de la junta: típicamente los últimos dos a tres años. Los compradores y los prestamistas examinan las actas en busca de litigios pendientes, evaluaciones especiales o problemas no resueltos del edificio.
• Reglas de la casa y contrato de arrendamiento propietario: el contrato de arrendamiento propietario regula la relación del accionista con la corporación cooperativa; los abogados de los compradores lo revisan cuidadosamente.
• Acuerdo de reconocimiento: requerido para compras financiadas; la corporación cooperativa reconoce el interés de seguridad del prestamista en las acciones.

Los agentes administradores de grandes cooperativas pueden tardar de dos a cuatro semanas en producir estos documentos. Comenzar temprano no es opcional en cierres con cronogramas competitivos.

Requisitos Específicos de Documentos para Condominios

Las ventas de condominios están sujetas al PCDA y tienen su propio conjunto de documentos separado del formulario de divulgación:

• Plan de oferta con todas las enmiendas: la Oficina del Procurador General aprueba los planes de oferta de condominios; el abogado del comprador necesita el historial completo de enmiendas.
• Estados financieros actuales: estados auditados que muestran el fondo de reserva y el presupuesto operativo de la asociación de condominios.
• Cuestionario de condominio: los prestamistas lo requieren del agente administrador; cubre litigios pendientes, tasas de morosidad, seguros y porcentajes de unidades comerciales.
• Renuncia al derecho de preferencia: la mayoría de los estatutos de condominios otorgan a la junta un derecho de preferencia para comprar la unidad al precio del contrato. La junta debe renunciar formalmente a este derecho antes de que pueda ocurrir el cierre. Este proceso típicamente toma 30 días, y algunas juntas son lentas en responder. Es una fuente común de retrasos en el cierre.

Planifique el cronograma de la solicitud de renuncia del derecho de preferencia en su calendario de cierre desde el momento en que firma un contrato. Consulte la guía del proceso de cierre en NYC para un desglose completo del cronograma.

Divulgación Multifamiliar: DHCR, Estabilización de Alquiler, HPD/DOB

Los vendedores de propiedades multifamiliares en Nueva York tienen una carga de divulgación que va mucho más allá del PCDS. Los compradores de propiedades generadoras de ingresos tienen derecho a información regulatoria y financiera precisa sobre cada unidad:

• Historial de registro de alquiler de DHCR: la División de Renovación de Vivienda y Comunidad mantiene registros de registro para cada unidad de alquiler estabilizado. Los vendedores deben proporcionar un historial de registro del DHCR preciso. Las unidades no registradas o con brechas de registro crean responsabilidad post-cierre porque un inquilino puede impugnar su renta regulada legal que se remonte a años.
• Registro de alquileres certificado: un registro de alquileres actual, certificado como preciso por el vendedor, que enumera cada unidad, fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, monto del alquiler y estado regulatorio. Los compradores dependen de esto para la suscripción de ingresos; la tergiversación aquí es un riesgo serio de fraude.
• Violaciones abiertas del HPD y DOB: las violaciones abiertas del Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda o del Departamento de Edificios deben divulgarse. Los compradores obtendrán los registros del DOB/HPD de todas formas; cualquier brecha entre lo que el vendedor divulga y lo que muestran los registros es una señal de alarma.
• Últimos tres años de estados de operación: no es un requisito legal en todos los casos, pero es la debida diligencia estándar del comprador. Los compradores sofisticados no cerrarán sin ellos.

Para más información sobre precios y valoración de propiedades multifamiliares, consulte la guía de precio de su casa.

Divulgación de Imágenes Generadas por IA (NYS DOS, Noviembre 2025)

Este es un nuevo requisito que toma por sorpresa a vendedores y corredores. El Departamento de Estado de Nueva York emitió una guía en noviembre de 2025 que exige que cualquier fotografía de listado o imagen de marketing generada o alterada materialmente por inteligencia artificial deba etiquetarse claramente como generada o alterada por IA. El requisito cubre:

• Staging virtual con IA (reemplazar muebles, añadir decoración o cambiar acabados en fotos)
• Representaciones o visualizaciones exteriores generadas por IA
• Cualquier fotografía donde la IA se haya usado para eliminar, añadir o alterar sustancialmente las características de la propiedad

La divulgación debe aparecer en la imagen o en proximidad directa a ella en la página del listado. La responsabilidad de cumplimiento recae en el corredor del listado, pero los vendedores que aprueban las fotos del listado deben conocer este requisito. La regla se aplica a los listados RLS/REBNY, sitios web de corredores y plataformas de sindicación.

Divulgación de Defectos Materiales: Cuando lo Verbal Debe Ponerse por Escrito

Más allá del PCDS, el derecho común de Nueva York impone el deber de divulgar los defectos latentes conocidos que un comprador no podría razonablemente descubrir mediante una inspección. Esto es separado del formulario estatutario y se aplica aunque el formulario esté completo. Categorías clave:

• Historial de intrusión de agua e inundaciones: inundaciones en el sótano, goteras del techo e intrusión por ventanas que causaron daños estructurales o por moho
• Problemas estructurales: grietas en los cimientos, daños en las vigas o cualquier trabajo de reparación estructural realizado sin permisos
• Asbesto y plomo: presencia conocida más allá de lo que cubre el formulario federal, especialmente en edificios anteriores a 1940
• Litigios pendientes que involucren al edificio: una demanda de la junta de cooperativa contra un proveedor, o una disputa de accionistas con implicaciones financieras materiales
• Muerte en el local dentro de los tres años: bajo la ley de Nueva York, los vendedores deben divulgar si ocurrió una muerte en la propiedad dentro de los tres años anteriores, a solicitud directa del comprador

Las divulgaciones verbales realizadas durante recorridos o negociaciones que no están reflejadas en el contrato o en los documentos de divulgación crean ambigüedad. La práctica más segura es poner las representaciones materiales por escrito.

Cada situación de vendedor es diferente. La tabla anterior es una orientación general, no un sustituto del asesoramiento sobre su transacción específica. Un abogado de bienes raíces de NY es el profesional requerido aquí, no su corredor. Consulte la guía completa del proceso de cierre en NYC para ver cómo las divulgaciones encajan en el cronograma general de contrato a cierre, y los reportes de mercado de NYC para las condiciones actuales en su vecindario.