Desde el 13 de septiembre de 2019, cualquier LLC que aparezca de un lado u otro de una escritura residencial en Nueva York tiene que presentar una lista de sus miembros junto con las declaraciones de impuestos de transferencia al momento del cierre. Dentro de los cinco condados de la ciudad ese requisito alcanza a todo tipo de propiedad, incluidas las unidades individuales de condominio. Al cruzar el límite de la ciudad la regla se estrecha, y esa diferencia sorprende a más compradores que cualquier otra parte del tema.
Lo segundo que se malentiende es la Ley de Transparencia de LLC de Nueva York. Entró en vigor el 1 de enero de 2026 y terminó aplicándose a casi nadie de quienes pasaron 2024 y 2025 preocupados por ella. La versión que llegó a los titulares no es la versión que quedó como ley.
Llevo haciendo operaciones en Nueva York desde noviembre de 2001, y la pregunta sobre entidades aparece hoy más temprano en la conversación de lo que aparecía antes, casi siempre entre la primera visita y la oferta. Lo que no ha cambiado es el orden de las decisiones. El edificio define qué es posible. Su abogado y su contador definen qué conviene. Mantengo una lista de abogados de bienes raíces que puedo sugerir y el cliente elige de esa lista, porque eso es lo que las reglas del estado de Nueva York le exigen a un corredor. Nada de lo que sigue es asesoría legal ni fiscal, y cada estructura mencionada necesita un abogado y un contador antes de firmar.
Qué exige realmente la regla de declaración de 2019
La Sección 1409 de la Ley Fiscal de Nueva York fue enmendada en 2019 para adjuntar una declaración de miembros a las presentaciones de impuestos de transferencia cada vez que una sociedad de responsabilidad limitada figura como otorgante o adquirente en una escritura residencial. El requisito se lee distinto según dónde esté la propiedad.
La declaración se divide en el límite de la ciudad
Dentro de los cinco condados: la declaración se exige para todo tipo de propiedad, incluidos condominios y propiedades comerciales. Solo se requieren los nombres y los números de Seguro Social o EIN de los miembros de la LLC principal, sin obligación de rastrear más allá de ese primer nivel. Se completan dos anexos distintos, uno para el formulario RPTT de la ciudad y otro para el TP-584 del estado.
En el resto del estado de Nueva York: la declaración aplica a viviendas de una a cuatro familias, y quedan excluidos los condominios y los cooperativos. Donde sí aplica, hay que rastrear cada miembro que sea una entidad hasta identificar a todas las personas físicas detrás de la LLC.
Vale la pena decir el efecto práctico con claridad, porque es donde el material de marketing suele prometer de más. El nombre de la LLC es el que aparece como adquirente en la escritura registrada, y el nombre de la LLC es el que devuelve una búsqueda en ACRIS, el sistema de registros de propiedad de la ciudad. La lista de miembros viaja con las declaraciones de impuestos hacia la ciudad y el estado. Comprar mediante una entidad sube el esfuerzo necesario para conectar a una persona con una dirección. No vuelve a nadie imposible de encontrar, y ningún corredor ni abogado debería prometerle lo contrario.
La ley de transparencia de 2026 cambió menos de lo esperado
La Ley de Transparencia de LLC de Nueva York entró en vigor el 1 de enero de 2026. Fue redactada para seguir a la Corporate Transparency Act federal, y cuando el Tesoro de Estados Unidos limitó la regla federal en marzo de 2025 a las compañías constituidas fuera del país, la ley estatal quedó apuntando al mismo blanco estrecho. Una enmienda legislativa habría separado ambas normas y habría devuelto a las LLC neoyorquinas al alcance de la ley. La gobernadora Hochul vetó esa enmienda el 19 de diciembre de 2025, argumentando que no correspondía imponer a las empresas del estado una carga mayor que la federal.
El resultado es el siguiente. Las LLC constituidas en Estados Unidos, ya sea en Nueva York o en cualquier otro estado, territorio o el Distrito de Columbia, quedan exentas de reportar bajo esta ley. Las LLC constituidas en un país extranjero y autorizadas a operar en Nueva York sí deben presentar, ya sea como compañía reportante que declara a sus beneficiarios finales o como compañía exenta que presenta una certificación. Cada presentación cuesta $25, tanto la inicial como la anual. Un beneficiario final es la persona que posee o controla el 25 por ciento o más de la LLC, o que ejerce control sustancial sobre ella.
Sobre la pregunta que todos hacen: la información de beneficiarios finales que recoge el estado queda en una base de datos segura que no es pública. No se obtiene mediante la Ley de Libertad de Información. El acceso pasa por una orden judicial o por un proceso de solicitud para autoridades y organismos de gobierno. Ese diseño es muy distinto del registro público que proponía el proyecto original de 2023, y por eso la frase "la nueva ley hace públicos a los dueños de las LLC" es incorrecta al día de hoy.
LLC o fideicomiso: resuelven problemas distintos
En una primera conversación los compradores suelen usar las dos palabras como si fueran lo mismo. No lo son. Una es una entidad comercial pensada para separar responsabilidad y para repartir la propiedad entre varias partes. El otro es un instrumento de planificación patrimonial pensado para transferir un bien al fallecer sin pasar por un proceso judicial.
| Pregunta | LLC | Fideicomiso revocable en vida |
|---|---|---|
| Propósito principal | Separar responsabilidad, propiedad compartida entre varias partes, mantener propiedad de inversión | Transferir el apartamento al fallecer sin sucesión, continuidad si el dueño queda incapacitado |
| Sucesión (probate) | Por sí sola no evita la sucesión de la participación en la LLC | La propiedad dentro de un fideicomiso bien constituido no pasa por sucesión |
| Aceptación en condominios | Por lo general viable, porque un condominio es propiedad inmobiliaria que se transfiere por escritura | Por lo general viable, por la misma razón |
| Aceptación en cooperativos | No se permite bajo una estructura cooperativa estándar, aunque unos pocos edificios lo admiten | Algunas juntas lo permiten, casi siempre con condiciones y siempre con consentimiento por escrito |
| Financiamiento | Normalmente un prestamista de cartera o comercial, con garantía personal | Más compatible con el crédito residencial estándar, sujeto a revisión del fideicomiso por el banco |
| Mantenimiento anual en Nueva York | Declaración bienal, cuota estatal anual, declaraciones de impuestos | Sin trámites de constitución estatal ni requisito de publicación |
¿Está evaluando comprar con una entidad en Nueva York?
Antes de la pregunta sobre la estructura hay una pregunta sobre el edificio, y la respuesta está en el plan de oferta o en el contrato de arrendamiento propietario. Yo los leo antes de que mi cliente escriba la oferta. Las conversaciones quedan entre nosotros.
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Cuánto cuesta realmente formar y mantener una LLC en Nueva York
El costo de formación que todo el mundo menciona es la cuota de $200 por los Artículos de Organización. Esa es la línea más pequeña de la lista. La Sección 206 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada de Nueva York exige publicar en dos periódicos designados por el secretario del condado, uno diario y uno semanal, una vez por semana durante seis semanas consecutivas, dentro de los 120 días posteriores a la constitución. Las tarifas de los periódicos se fijan por condado, y el condado de Nueva York es el más caro del estado.
| Concepto | Costo |
|---|---|
| Presentación de los Artículos de Organización | $200 |
| Publicación en periódicos, condado de Nueva York | entre $1,400 y $1,950 aproximadamente |
| Publicación en periódicos, condados del norte del estado | desde unos $230 |
| Presentación del Certificado de Publicación | $50 |
| Declaración bienal, cada dos años | $9 |
| Cuota anual de LLC de Nueva York, según ingreso bruto | de $25 a $4,500 |
Sume las horas del abogado para redactar el acuerdo operativo y para satisfacer al edificio, más lo que cobre su contador por la declaración adicional. Frente a un condominio de $1.5 millones esos números son pequeños. Frente a la razón por la que la mayoría de la gente hace esto, conviene conocerlos antes y no después.
Los impuestos no bajan porque el comprador sea una entidad
Este es el malentendido más común que escucho. El impuesto a las mansiones se aplica a la transferencia según el precio y el tipo de propiedad, no según la identidad del comprador. Va en ocho tramos, desde el 1 por ciento a partir de $1 millón hasta el 3.9 por ciento en $25 millones o más, lo paga el comprador en el cierre, y la tasa aplicable se calcula sobre el precio total y no solo sobre el monto que excede el umbral. Una persona, una LLC y un fideicomiso que compran el mismo condominio de $3 millones firman exactamente el mismo cheque. La tabla completa de tramos está en la guía del impuesto a las mansiones en Nueva York.
El impuesto de transferencia de propiedad de la ciudad funciona igual. La tasa residencial del 1 por ciento hasta $500,000 y de 1.425 por ciento por encima de esa cifra se define por lo que es la propiedad, en este caso una unidad residencial individual de condominio, y no por quién toma el título. El resto de las cuentas del cierre tampoco cambia, y están detalladas en el desglose de costos de cierre en Nueva York.
Hay una idea de planificación que merece una respuesta directa, porque surge siempre. Vender la LLC en lugar del apartamento no evita el impuesto de transferencia. La ciudad de Nueva York trata la transferencia o adquisición de una participación de control del 50 por ciento o más en una entidad que posee bienes inmuebles en la ciudad como una transferencia gravable, y la contraprestación se mide por el valor de mercado de la propiedad prorrateado según la participación que se mueve. La estructura cambia el papeleo. No cambia la exposición fiscal. Pídale a su contador que calcule el número antes de armar un plan alrededor de esa idea.
Los cooperativos dicen que no, los condominios dicen que tal vez
Un cooperativo no es propiedad inmobiliaria. Usted compra acciones de una corporación y recibe un contrato de arrendamiento propietario, que es un contrato personal entre la corporación y un accionista que vive allí. La propiedad de acciones de un cooperativo a nombre de una LLC no se permite bajo una estructura cooperativa estándar, y aunque un número reducido de edificios lo admite, esa es la excepción y no la regla. Si tiene cooperativos en su lista, lea los requisitos de transferencia desde el principio, junto con el resto del proceso de compra de un cooperativo.
Donde sí se han movido las juntas de cooperativos es hacia los fideicomisos. Según el análisis de The Real Deal sobre registros de la ciudad entre abril de 2016 y abril de 2026, la proporción de compras de cooperativos hechas a través de un fideicomiso subió de 1.1 por ciento a 3.7 por ciento, mientras que las compras mediante LLC apenas pasaron de 1.2 por ciento a 1.4 por ciento. Fideicomisos y LLC sumados llegaron al 5 por ciento de los compradores de cooperativos, frente a 2.4 por ciento una década antes. Las juntas que permiten un fideicomiso suelen pedir que la persona sea a la vez fiduciario y ocupante, el abogado del edificio revisa el documento del fideicomiso y puede exigir modificaciones, y el accionista paga los honorarios legales del edificio por esa revisión. Se emiten un nuevo certificado de acciones y un nuevo contrato de arrendamiento a nombre del fiduciario. El consentimiento por escrito de la junta va primero, siempre.
Los condominios son el lado más sencillo. Una unidad de condominio es propiedad inmobiliaria que se transfiere por escritura, y una escritura puede ir a nombre de una LLC o de un fideicomiso. La respuesta para un edificio específico vive en el plan de oferta y en los estatutos, incluido si la junta tiene derecho de preferencia y qué le va a pedir a un comprador que sea una entidad. Haga que su abogado lea esos documentos antes de firmar, no después. Buena parte de lo que hace un abogado de bienes raíces en Nueva York en una compra es exactamente eso.
El financiamiento cambia más de lo que la gente espera
Las hipotecas residenciales convencionales se evalúan sobre prestatarios individuales, así que una compra mediante LLC casi siempre significa un prestamista de cartera o comercial que se queda el préstamo en sus propios libros. Esos prestamistas pueden estructurar alrededor de la propiedad por entidad, y suelen moverse más rápido que un proceso convencional, pero sus tasas y comisiones tienden a estar por encima del mercado residencial. La mayoría también exige que la persona detrás de la LLC firme una garantía personal, lo que significa que parte de la separación de responsabilidad por la que se formó la LLC se devuelve en la mesa de cierre.
Un fideicomiso revocable queda más cerca del crédito residencial normal, aunque el prestamista igual revisa y aprueba el fideicomiso antes del cierre. Si se va a mover a un fideicomiso un cooperativo con un préstamo de acciones vigente, el banco tiene que consentir la cesión, y el prestatario sigue siendo personalmente responsable del préstamo. Quien esté evaluando una segunda vivienda bajo una entidad también debería leer la guía para comprar un pied-a-terre en Nueva York, porque las reglas de ocupación y las reglas sobre entidades suelen estar escritas en la misma sección de los documentos del edificio.
El orden en que yo trabajaría la decisión
Veinticinco años viendo esto me enseñaron que los compradores casi siempre recorren estos pasos al revés: forman la entidad primero y descubren la postura del edificio al final. La secuencia que evita gastar dinero de más es la inversa.
1. Primero el edificio
- • Lea el plan de oferta, los estatutos o el arrendamiento propietario
- • Confirme por escrito qué acepta la junta
- • Descarte los edificios inviables antes de salir a verlos
2. Después el propósito
- • La transmisión patrimonial apunta a un fideicomiso
- • Varios dueños o uso de inversión apuntan a una LLC
- • La discreción por sí sola es la razón más débil de las tres
3. Luego el dinero
- • Confirme que el prestamista financiará la estructura
- • Calcule el costo de formación y de mantenimiento
- • Pida al contador que modele el tratamiento fiscal
4. Al final el papeleo
- • Constituya la entidad o redacte el fideicomiso
- • Prepare los anexos de declaración para el cierre
- • Marque en el calendario el plazo de publicación si es una LLC
Comprar un apartamento en Nueva York con una LLC o un fideicomiso es un problema resoluble cuando se ordena bien, y un desvío caro cuando no. Los compradores que lo hacen bien tratan la entidad como la última decisión y no como la primera, y meten a su abogado y a su contador en la conversación antes de la oferta en lugar de después del contrato.
¿Está comprando desde $1 millón en Nueva York?
Represento compradores en los cinco condados y el Valle del Hudson, y leo los documentos del edificio antes de que mi cliente escriba la oferta. Algunas de las operaciones que he cerrado están en miltoncoste.com/listings.
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