Una pareja casada compró una co-op en $600,000 y la vende en $1,400,000. Ven una diferencia de $800,000 y suponen que esa es la cifra que se grava. No lo es. Después de restar los costos de venta del precio, sumar al costo base el dinero invertido en el apartamento, y aplicar la exclusión federal de $500,000 para una residencia principal en declaración conjunta, la ganancia que el IRS realmente grava en ese ejemplo ronda los $110,000.
La distancia entre esas dos cifras es donde vive casi toda la ansiedad del vendedor, y es aritmética, no estrategia. Esta guía recorre el cálculo en el mismo orden en que lo recorren los formularios, y luego cubre lo que suman el estado y la ciudad de Nueva York, qué cambia cuando el apartamento no es su vivienda principal, y qué cambia de nuevo cuando usted lo heredó.
El precio de venta no es su ganancia
Entre el precio del contrato y la ganancia gravable hay dos ajustes, y los dos juegan a su favor.
Los costos de venta reducen lo que se considera que usted recibió. La propia hoja de cálculo del estado de Nueva York para ventas de bienes raíces lo dice sin rodeos: precio de venta menos gastos de venta. La comisión del corredor, el impuesto de transferencia de la ciudad, el impuesto de transferencia del estado, su abogado y el flip tax de una co-op son todos costos de la venta. Un vendedor de $1.4 millones con 6% de comisión, 2% de flip tax y los dos impuestos de transferencia resta alrededor de $140,000 antes de que el cálculo de la ganancia siquiera empiece. Nuestra calculadora de ganancia neta del vendedor suma todo ese bloque, y la calculadora de impuestos de transferencia aísla las dos piezas de gobierno.
El costo base es más que lo que usted pagó. Esa misma hoja del estado arma el costo base como precio de compra, más mejoras, más costos de cierre, menos depreciación cuando aplica. La Publicación 523 federal funciona igual para la venta de una vivienda. Su base incluye entonces los costos de cierre que pagó como comprador hace años y cada mejora de capital desde ese día: la cocina, el baño, la calefacción, las ventanas, la carpintería a medida, la derrama que el edificio cobró para el techo nuevo. La pintura y las reparaciones de rutina no cuentan. Las mejoras sí.
Los recibos valen dinero real
Cada mejora documentada sube su costo base y baja su ganancia gravable en la misma cantidad de dólares. Una renovación de $60,000 que usted puede probar son $60,000 de ganancia que nunca reporta. Una renovación de $60,000 que no puede probar no vale nada en la declaración. Guarde facturas de contratistas, cheques cobrados, permisos y el estado de cierre del día que compró, y entregue el expediente completo a su contador el año en que venda.
La exclusión federal y quién califica de verdad
La Sección 121 del código fiscal federal permite excluir hasta $250,000 de ganancia en la venta de su vivienda principal, o hasta $500,000 en una declaración conjunta. El IRS fija tres condiciones en el Tema 701:
- Prueba de propiedad. Usted fue dueño de la vivienda al menos 24 meses dentro de los 5 años que terminan en la fecha de venta.
- Prueba de uso. Vivió en ella como residencia al menos 24 meses de esos mismos 5 años. Los dos periodos no tienen que ser los mismos 24 meses, pero ambos deben caer dentro de la ventana de 5 años.
- Una vez cada dos años. Por regla general no puede tomar la exclusión si ya excluyó ganancia de la venta de otra vivienda en los dos años anteriores.
En una declaración conjunta las pruebas se separan: basta con que uno de los cónyuges cumpla la de propiedad, pero los dos tienen que cumplir individualmente la de uso para llegar a los $500,000 completos. Esa distinción decide casos reales en Nueva York, donde con frecuencia un solo cónyuge era dueño del apartamento desde antes del matrimonio. La Publicación 523 contiene las excepciones de exclusión parcial por cambio de trabajo, motivo de salud u otras circunstancias imprevistas, y es el apartado que hay que leer si va a vender antes de los 24 meses.
Tres ejemplos con números
Son ilustraciones con cifras redondas, no cotizaciones. Los costos de venta suponen 6% de comisión, los impuestos de transferencia de la ciudad y del estado, honorarios de abogado y un flip tax de 2% en la co-op.
| Renglón | Soltero, condominio | Pareja casada, co-op | Segunda vivienda |
|---|---|---|---|
| Precio de venta | $900,000 | $1,400,000 | $1,600,000 |
| Costos de venta | $73,000 | $140,000 | $128,000 |
| Monto realizado | $827,000 | $1,260,000 | $1,472,000 |
| Precio de compra | $450,000 | $600,000 | $800,000 |
| Costos de cierre de la compra | $12,000 | $10,000 | $15,000 |
| Mejoras documentadas | $25,000 | $40,000 | $0 |
| Costo base ajustado | $487,000 | $650,000 | $815,000 |
| Ganancia | $340,000 | $610,000 | $657,000 |
| Exclusión de la Sección 121 | $250,000 | $500,000 | ninguna |
| Ganancia gravable | $90,000 | $110,000 | $657,000 |
Lea la tercera columna junto a la segunda. El mismo barrio, el mismo tipo de edificio, un precio de venta más alto y aproximadamente seis veces la ganancia gravable, porque la exclusión solo se adhiere a una vivienda donde usted efectivamente vivió. Ese único renglón separa una venta que se planifica de una venta que sorprende.
Active NYC Listings
What is currently on the market across Manhattan, Brooklyn, and Queens
504 Grand Street #B-42
Lower East Side
180 Cabrini Boulevard #8384
Washington Heights
Listing information provided courtesy of the Real Estate Board of New York's Residential Listing Service (RLS). Information is deemed reliable but not guaranteed. Sale listings verified. ©2026 REBNY. RLS data displayed by Keller Williams NYC.
Lo que suman el estado y la ciudad de Nueva York
Nueva York no maneja una tabla aparte para ganancias de capital como sí lo hace la declaración federal. Su ingreso bruto ajustado de Nueva York parte del ingreso bruto ajustado federal, con sumas y restas estatales, así que la ganancia entra con el resto de sus ingresos y se grava a las tasas ordinarias del estado. No hay tasa estatal reducida por haber conservado el apartamento mucho tiempo. Si vive en los cinco condados, el impuesto sobre la renta de residentes de la ciudad de Nueva York también aplica sobre ese ingreso, encima de la cifra estatal. Su contador corre los dos cálculos.
Quien vende y ya no vive en Nueva York tiene un segundo mecanismo que planificar. Un no residente que vende bienes raíces en Nueva York presenta el Formulario IT-2663 y paga en el cierre el impuesto estatal estimado sobre la ganancia, antes de que se registre la escritura. En el formulario de 2026 el impuesto estimado se calcula al 10.9% de la ganancia, tasa que las instrucciones describen como igual a la tasa más alta del impuesto para ese año fiscal. Es un pago anticipado, no una factura final: usted lo acredita al presentar su declaración estatal, y si pagó de más se lo devuelven.
Las acciones de co-op usan otro formulario
Las instrucciones del IT-2663 dicen directamente que ese formulario no se usa para la venta, por parte de un no residente, de acciones de una corporación cooperativa de vivienda. Esas ventas van en el Formulario IT-2664. Como cerca de dos tercios del inventario de apartamentos de Manhattan son co-ops, en la práctica ese es el formulario más común, y los abogados de cierre lo manejan de rutina.
La ley también contempla una exención por residencia principal. Cuando la propiedad calificó como residencia principal del vendedor en el sentido de las reglas federales, la obligación de pago puede reclamarse exenta en el Anexo D del Formulario TP-584. Su abogado lo presenta en el cierre.
Segundas viviendas, pied-à-terre y propiedad de inversión
La Sección 121 es una regla de residencia principal. Una casa de fin de semana, un pied-à-terre o un apartamento que compró para un hijo que estudia no califican, y toda la ganancia después del costo base y los costos de venta es gravable. Los dueños de apartamentos que no son vivienda principal tienen una segunda razón para hacer cuentas ahora, porque los avisos del recargo para pied-à-terre que salieron este verano cambiaron el costo anual de mantener uno.
La propiedad mantenida como inversión vive en otra parte del código. Un intercambio de bienes similares bajo la Sección 1031 permite al dueño de un inmueble de inversión o de negocio diferir la ganancia trasladándola a una propiedad de reemplazo, bajo plazos estrictos de identificación y cierre y a través de un intermediario calificado. No aplica a la vivienda donde usted vive, los plazos no perdonan, y diferir no es perdonar. Si tiene una unidad de renta o un edificio pequeño y quiere esa ruta, involucre a un contador y a un intermediario calificado antes de firmar el acuerdo de venta, no después de tener una oferta aceptada.
La propiedad heredada es otro cálculo por completo
Cuando usted hereda un apartamento, su costo base por regla general se reajusta al valor de la propiedad a la fecha del fallecimiento, y no a lo que pagó originalmente la persona que se lo dejó. Un apartamento comprado en 1978 y heredado en 2026 llega con una base cercana a su valor de 2026, y por eso tantas ventas de sucesión generan mucha menos ganancia gravable de la que la familia espera, a veces ninguna. La mecánica de la venta en sí, desde el papel de la junta de co-op en una transferencia sucesoria hasta los documentos que necesita antes de poder listar, está en la guía para vender una propiedad heredada en NYC.
Qué hacer antes de listar
Tengo licencia desde noviembre de 2001, y a lo largo de las más de 1,100 transacciones registradas en este sitio los vendedores que pasan la conversación fiscal sin sobresaltos son los que hicieron temprano tres cosas nada glamorosas.
Arme el expediente del costo base
- Estado de cierre de su compra
- Facturas de contratistas y cheques cobrados
- Derramas del edificio por obra de capital
- Permisos y honorarios de arquitecto
Ponga precio a la salida
- Comisión, impuestos de transferencia, abogado
- Cifra del flip tax, de la administradora
- Carta de saldo de cualquier hipoteca
- Ganancia gravable estimada, de su contador
Y la tercera: hable con su contador antes de que el listado salga al mercado, no en abril. Programar un cierre, decidir quién de la pareja aparece en el título y confirmar si cumple la prueba de uso de 24 meses son decisiones baratas de tomar con tiempo y caras de arreglar después de firmar un contrato.
Vea su neto antes de listar
Pase su precio por la calculadora de ganancia neta para sumar comisión, los dos impuestos de transferencia y el flip tax de una co-op de una sola vez. Corre en su navegador y no guarda nada.
Calcular Mi Ganancia NetaDe ahí en adelante, la guía del flip tax explica el cargo del edificio que aparece en la columna de la co-op, y la página para vender en NYC cubre precio, preparación y cómo se ve realmente el periodo de venta en los cinco condados.
¿Piensa vender este año?
Dígame el edificio y lo que pagó, y le devuelvo una lectura de precio y un estimado de ganancia neta que puede entregarle a su contador. En inglés y en español, en los cinco condados y el Valle del Hudson.
Agendar Consulta GratuitaEsto es contexto de planificación, no asesoría fiscal, legal ni contable. Soy corredor de bienes raíces licenciado, no contador público ni abogado fiscal. Las cifras federales vienen del Tema 701 y la Publicación 523 del IRS; las de Nueva York, del Formulario IT-2663 y sus instrucciones en tax.ny.gov. Las reglas cambian y cada caso cambia la respuesta, así que confirme sus números con su contador antes de firmar.
