Para vender un condominio en NYC, reúne los documentos del edificio, fija el precio con ventas cerradas, lo lista con un corredor, firma un contrato, resuelve el derecho de preferencia de la junta y cierra: ocho pasos que terminan de 30 a 45 días después del contrato con un comprador en efectivo, o de 45 a 60 días si el comprador financia. No hay entrevista con la junta. En su lugar, la junta tiene un derecho de preferencia, que casi siempre renuncia. En una venta de más de $500,000 usted paga el impuesto de transferencia de la ciudad de Nueva York de 1.425% y el del estado de 0.4%, lo que suma $18,250 en un apartamento de $1,000,000, antes de la comisión, los honorarios del abogado y el pago de su hipoteca.
En 25 años en bienes raíces en Nueva York, las ventas de condominios que he visto atrasarse casi nunca se atrasan por el comprador. Se atrasan por papeles que el vendedor pudo reunir antes de listar: la lista de cargos del agente administrador, la carta de renuncia al derecho de preferencia y un estado de cuenta actualizado para liquidar la hipoteca. Esta guía pone esas piezas en orden.
Si su apartamento es una cooperativa (co-op), el proceso cambia en casi cada paso, empezando por la junta. Lea primero vender una co-op frente a vender un condominio y luego cómo funciona el proceso de la junta para quien vende una co-op.
Los 8 pasos de un vistazo
| Paso | Qué pasa | Tiempo típico |
|---|---|---|
| 1. Reunir documentos | Escritura, reglamento, estado de liquidación de la hipoteca, contactos del agente administrador | 1 a 2 semanas |
| 2. Fijar el precio | Ventas cerradas en su edificio y su línea, no precios pedidos | Unos días |
| 3. Firmar el acuerdo de listado | Comisión y condiciones por escrito, listado en el RLS de REBNY | 1 día |
| 4. Preparar y promocionar | Fotos, plano, visitas | Hasta aceptar una oferta |
| 5. Firmar el contrato | Su abogado lo redacta, el abogado del comprador lo revisa y el depósito queda en custodia | 1 a 2 semanas después de aceptar la oferta |
| 6. Resolver el derecho de preferencia | La junta renuncia a su opción de compra y el agente administrador emite la carta de renuncia | El plazo que fija su reglamento |
| 7. Financiamiento del comprador | Cuestionario del condominio para el banco, tasación, carta de compromiso del préstamo | Al mismo tiempo que el paso 6 |
| 8. Cierre | Se transfiere la escritura, se pagan los impuestos y se liquida la hipoteca | 30 a 45 días después del contrato en efectivo, 45 a 60 con financiamiento |
Paso 1: Reúna los documentos antes de listar
Antes de vender un condominio, tenga estos documentos a mano. El abogado y el banco del comprador los van a pedir a los pocos días de aceptar una oferta. Tenerlos listos es la forma más barata de proteger sus plazos.
- Su escritura. Búsquela en ACRIS y confirme exactamente qué nombres aparecen. Todos los que figuran en la escritura firman en el cierre.
- El reglamento y la declaración del condominio. Fijan el plazo del derecho de preferencia, cualquier cargo de transferencia o de capital de trabajo que cobre el edificio y las reglas de mudanza.
- Un estado de liquidación de la hipoteca actualizado. Pídaselo a su banco; no use el saldo del año pasado.
- El contacto y la lista de cargos del agente administrador. Los cuestionarios, las cartas de renuncia y los depósitos de mudanza pasan por el agente administrador, y la mayoría cobra por cada uno.
- Las finanzas del edificio. El presupuesto más reciente y el estado financiero auditado. Los compradores y sus bancos los van a pedir.
Paso 2: Fije el precio con ventas cerradas, no con precios pedidos
Los precios pedidos dicen lo que otros vendedores esperan. Las ventas cerradas en su edificio y en edificios cercanos de la misma época y tipo dicen lo que pagaron los compradores. En un condominio, la misma línea en un piso más alto es la mejor comparación que va a encontrar. Fije el precio con esas ventas y luego pase sus números por la calculadora de ganancia neta del vendedor, para saber con cuánto se queda a cada precio antes de elegir uno.
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Condos on the market now across Manhattan, Brooklyn and Queens
100 Scholes Street #3-B
Williamsburg
100 Scholes Street #1-A
Williamsburg
Listing information provided courtesy of the Real Estate Board of New York's Residential Listing Service (RLS). Information is deemed reliable but not guaranteed. Sale listings verified. ©2026 REBNY. RLS data displayed by Keller Williams NYC.
Paso 3: Elija un corredor y firme el acuerdo de listado
El acuerdo de listado fija la comisión, la duración y lo que va a hacer el corredor. La comisión se negocia y se escribe en ese acuerdo. Un listado en el Residential Listing Service de REBNY pone el apartamento frente a los corredores que representan a la mayoría de los compradores de NYC. Para saber qué preguntarle a un corredor antes de firmar, vea cómo elegir un agente de listado en NYC.
Paso 4: Prepare y promocione el apartamento
Las fotos profesionales y un plano correcto hacen la mayor parte del trabajo en internet. Si alguna foto tiene decoración virtual, debe indicarse. En la ciudad de Nueva York los compradores deben firmar un acuerdo de representación con su propio corredor antes de una visita, así que la mayoría de las visitas le van a llegar a través de otros corredores.
Vea cuánto le deja su condominio al precio que piensa pedir
Usar la Calculadora de Ganancia NetaPaso 5: Acepte una oferta y deje que los abogados redacten el contrato
En la ciudad de Nueva York el abogado del vendedor redacta el contrato de compraventa y el abogado del comprador lo revisa. El comprador normalmente entrega un depósito del 10% al firmar, que queda en custodia hasta el cierre. Cuando ambas partes firman, usted está en contrato. Tengo una lista de abogados que le puedo sugerir, y usted elige el suyo.
Paso 6: Resuelva el derecho de preferencia de la junta
En general, la junta de un condominio no puede rechazar a un comprador calificado como lo hace la junta de una co-op. Lo que la mayoría de los reglamentos de condominio le dan es un derecho de preferencia: la opción de comprar la unidad ella misma al mismo precio y en las mismas condiciones que aceptó su comprador. Las juntas casi siempre lo renuncian. Su agente administrador envía el contrato firmado a la junta, y la junta emite una carta de renuncia, que la compañía de títulos del comprador necesita antes del cierre. Revise en su reglamento cuántos días tiene la junta para decidir y envíe el contrato el mismo día que se firma.
Paso 7: El financiamiento del comprador y el cuestionario del condominio
El banco de un comprador que financia le envía al agente administrador un cuestionario sobre las finanzas del edificio, el seguro, la proporción de dueños que viven en él y cualquier litigio, y ordena una tasación. En una venta financiada, lo que suele marcar el ritmo es la carta de compromiso del préstamo, no la junta. Si responde el mismo día cada pedido de documentos del edificio, el cuestionario rara vez es la razón por la que se mueve un cierre.
Paso 8: El cierre
En el cierre se transfiere la escritura, la compañía de títulos cobra y presenta las declaraciones del impuesto de transferencia, su hipoteca se paga con lo que deja la venta y se liquida el depósito de mudanza del edificio. Para la versión día por día de esta etapa, vea el calendario del proceso de cierre en NYC.
Lo que paga el vendedor de un condominio en el cierre
En una reventa, el vendedor paga los dos impuestos de transferencia. El comprador paga el impuesto de mansión del estado de Nueva York, que empieza en 1% del precio a partir de $1,000,000, así que no es un costo suyo. Vea la guía del impuesto de mansión para el lado del comprador.
| Costo | Tasa o monto |
|---|---|
| Impuesto de transferencia de la ciudad de Nueva York (RPTT) | 1% hasta $500,000; 1.425% por encima de $500,000 |
| Impuesto de transferencia del estado de Nueva York | 0.4%; 0.65% en ventas residenciales en NYC de $3,000,000 o más |
| Comisión del corredor | Negociada, fijada en el acuerdo de listado |
| Su abogado | Por lo general una tarifa fija; pídala por escrito |
| Cargos del agente administrador y del edificio | Cuestionario, carta de renuncia, mudanza; cualquier cargo de transferencia de su reglamento |
| Pago de la hipoteca | Según el estado de liquidación de su banco |
Impuestos de transferencia a tres precios
$450,000: ciudad 1% = $4,500; estado 0.4% = $1,800; total $6,300.
$1,000,000: ciudad 1.425% = $14,250; estado 0.4% = $4,000; total $18,250.
$3,500,000: ciudad 1.425% = $49,875; estado 0.65% = $22,750; total $72,625.
La versión completa línea por línea, con un ejemplo resuelto, está en la ganancia neta del vendedor en NYC, y el detalle de los impuestos en la guía del impuesto de transferencia.
Condominio frente a co-op: qué cambia para usted como vendedor
Vender un condominio
- • Sin entrevista con la junta; un derecho de preferencia que casi siempre se renuncia
- • 30 a 60 días del contrato al cierre
- • Sin flip tax en la mayoría de los edificios; revise su reglamento por si hay un cargo de transferencia
- • Vende una propiedad inmueble con escritura
Vender una co-op
- • La junta debe aprobar a su comprador y puede negarlo sin dar razones
- • 60 a 90 días o más del contrato al cierre
- • Flip tax en muchos edificios
- • Vende acciones y cede un contrato de arrendamiento propietario
Los impuestos sobre la venta
Si el condominio fue su vivienda principal durante al menos dos de los últimos cinco años, la ley federal le permite excluir hasta $250,000 de ganancia, o $500,000 para un matrimonio que declara en conjunto, bajo la sección 121 del Código de Impuestos Internos. Un condominio alquilado o de inversión no tiene esa exclusión. Si el vendedor es una persona extranjera, en general el comprador debe retener el 15% del precio en el cierre bajo FIRPTA, salvo que aplique una excepción o un certificado de retención reducida. Hable con su contador antes de fijar el precio. Más detalles en la guía de ganancias de capital al vender en NYC.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo toma vender un condominio en NYC?
Desde el contrato firmado, de 30 a 45 días con un comprador en efectivo y de 45 a 60 con un comprador que financia. El tiempo antes del contrato depende del precio, del estado del apartamento y del mercado, y es la parte que más se acorta con un buen precio.
¿La junta de un condominio puede detener mi venta?
Por lo general, no. La mayoría de los reglamentos de condominio le dan a la junta solo un derecho de preferencia, es decir, puede comprar la unidad ella misma en las mismas condiciones que su comprador. No puede simplemente rechazar a un comprador calificado como lo hace la junta de una co-op, y en la práctica casi siempre renuncia a ese derecho.
¿Tengo que llenar una declaración de condición de la propiedad?
No. La declaración de condición de la propiedad de Nueva York, bajo la sección 462 de la Ley de Propiedad Inmueble, cubre casas de una a cuatro familias, y la definición de la ley excluye las unidades de condominio y los apartamentos de cooperativa.
¿Quién paga los impuestos de transferencia cuando vendo mi condominio?
En una reventa, usted: el 1% o 1.425% de la ciudad de Nueva York y el 0.4% del estado, o 0.65% en ventas residenciales en NYC de $3,000,000 o más. El comprador paga el impuesto de mansión, que empieza en $1,000,000.
¿Va a vender un condominio en NYC?
Milton Coste, Corredor Asociado Licenciado de Bienes Raíces, Keller Williams NYC, con más de 25 años en bienes raíces en Nueva York y más de 1,100 transacciones en los cinco condados. Envíeme la dirección y le respondo con las ventas cerradas con las que fijaría el precio y lo que le deja la venta.
Conozca el Precio y la Ganancia NetaEsta es información general, no asesoría legal ni fiscal. Las tasas del impuesto de transferencia provienen de la sección 11-2102 del Código Administrativo de NYC y de la sección 1402 de la Ley de Impuestos de Nueva York. Los plazos de cierre son rangos típicos, no garantías.
