En marzo de 2025, Manhattan tenía 8,037 unidades en venta, un 4.5% más interanual, pero el volumen de ventas subió un 9.5% a 3,466 cierres. Los compradores que se movieron más rápido no estaban refrescando StreetEasy a medianoche. Ya habían visitado propiedades antes de que esos listados se publicaran como activos. El sistema "Coming Soon" de NYC, regido por las reglas del RLS (REBNY Listing Service), es la razón.
En mis 25+ años vendiendo propiedades en los cinco condados, he visto el estado "Coming Soon" evolucionar de una práctica discreta de la industria a una de las herramientas más estratégicamente importantes en el arsenal de cualquier comprador.
Qué Significa "Coming Soon" Bajo las Reglas del RLS
El RLS permite que las propiedades estén en estado "Coming Soon" por hasta 21 días calendario antes de pasar a Activo. Durante ese período, el listado es visible para los agentes miembros del RLS y sus clientes compradores, pero opera bajo reglas estrictas.
La Regla de las 24 Horas del RLS
Bajo las reglas del RLS, cualquier propiedad que reciba marketing público (letrero, publicación en redes sociales, email a corredores) debe ingresarse al sistema RLS dentro de 24 horas. Esto se llama la Regla del Día. Evita que vendedores y agentes "sondeen" una propiedad con compradores seleccionados manteniéndola fuera del mercado amplio.
Qué Puede y No Puede Ocurrir Durante el Período Coming Soon
| Actividad | Coming Soon | Activo |
|---|---|---|
| Visitas privadas (con agente del comprador) | Permitido | Permitido |
| Open houses (público) | No Permitido | Permitido |
| Aceptar ofertas | No Permitido | Permitido |
| Visible para agentes miembros RLS | Sí | Sí |
| Co-corretaje requerido | Sí | Sí |
| Duración máxima | 21 días | Hasta venta |
El punto clave: puede visitar una propiedad Coming Soon a través de su agente del comprador. No puede hacer una oferta hasta que el listado pase a Activo. La ventana de 21 días le da tiempo para visitar, organizar su financiamiento, consultar con su abogado y estar listo para actuar en el momento en que cambie de estado.
Qué Deben Hacer los Compradores Durante el Período Coming Soon
Durante el Período Coming Soon
- Visite la propiedad con su agente
- Tenga su carta de pre-aprobación hipotecaria lista
- Informe a su abogado de bienes raíces
- Investigue el edificio: finanzas, reglas de la junta, flip tax
- Defina su rango de precio de oferta con anticipación
Cuando Pase a Activo
- Envíe su oferta de inmediato si cumple sus criterios
- Su abogado ya está informado
- La pre-aprobación está vigente, sin demoras
- Ya valoró la propiedad frente a ventas comparables
- Está por delante de compradores que la ven por primera vez
Para co-ops, investigar el edificio durante el período de pre-mercado es valioso porque los plazos de la junta directiva agregan 60 a 90 días a cualquier transacción. Vea la Guía del Comprador de NYC para la lista completa de diligencia debida en co-ops.
El Requisito de Representación del Comprador
Bajo la guía del REBNY de 2025, los agentes del comprador deben tener un Acuerdo de Representación firmado antes de mostrar cualquier propiedad, incluidos los listados Coming Soon. Si un agente le ofrece mostrar una propiedad sin hablar primero de representación, eso es un problema de cumplimiento.
¿Quiere Acceso Anticipado a Listados Coming Soon?
Milton Coste monitorea el inventario pre-mercado del RLS diariamente en los cinco condados y en Zillow Coming Soon y el feed pre-mercado de StreetEasy.
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