El comprador paga del 1% a partir de $1,000,000 hasta el 3.9% desde $25,000,000, sobre el precio de las acciones, con una regla para ventas del patrocinador
Sí, en Nueva York se paga el impuesto de mansión en una cooperativa (co-op): el comprador que paga $1,000,000 o más por las acciones de un apartamento en cooperativa lo debe, desde el 1% del precio total hasta el 3.9% a partir de $25,000,000 en NYC. La definición estatal de propiedad residencial para este impuesto incluye el apartamento en cooperativa junto a las casas y los condominios, así que comprar acciones y un contrato de arrendamiento propietario (proprietary lease) en lugar de una escritura no cambia la respuesta. El comprador lo paga en el cierre.
Cuando fijo el precio de una cooperativa que está cerca de $1,000,000, $2,000,000 o $3,000,000, la primera cifra que calculo es el costo total del comprador, el precio más el impuesto, porque ese es el número que el comprador compara al decidir cuánto ofrecer. A continuación: cómo se mide el precio de una cooperativa, el costo en cada tramo y lo que significa para un vendedor cerca de un umbral. Para la historia completa de las tasas, lea la guía completa del impuesto de mansión en NYC.
El comprador de una cooperativa técnicamente compra acciones de una corporación de vivienda cooperativa más un arrendamiento propietario, no bienes raíces. Aun así, la sección 1402-a de la Ley de Impuestos de Nueva York alcanza esa compra. La Publicación 577 del estado incluye el apartamento en cooperativa en su definición de propiedad residencial, y la definición de contraprestación del Departamento de Impuestos tiene reglas específicas para la venta de acciones de cooperativa. El responsable del impuesto es el adquirente, es decir, el comprador. Si el comprador no paga o está exento, la obligación pasa al vendedor.
Las cooperativas y los condominios se diferencian en la aprobación de la junta y el financiamiento (vea condominio o cooperativa para compradores de alto patrimonio), pero en una reventa caen en los mismos tramos al mismo precio.
En la ciudad de Nueva York se suman dos impuestos estatales que paga el comprador. El primero es el impuesto adicional del 1% sobre compras residenciales de $1,000,000 o más. El segundo es un impuesto suplementario sobre compras residenciales en NYC de $2,000,000 o más, vigente desde el 1 de julio de 2019, que va del 0.25% al 2.9%. Juntos producen las tasas combinadas de la tabla. Cada tasa se multiplica por el precio total, no solo por la parte que supera el umbral.
| Precio de la cooperativa | Tasa combinada | Impuesto al inicio del tramo |
|---|---|---|
| $1,000,000 a $1,999,999 | 1.00% | $10,000 |
| $2,000,000 a $2,999,999 | 1.25% | $25,000 |
| $3,000,000 a $4,999,999 | 1.50% | $45,000 |
| $5,000,000 a $9,999,999 | 2.25% | $112,500 |
| $10,000,000 a $14,999,999 | 3.25% | $325,000 |
| $15,000,000 a $19,999,999 | 3.50% | $525,000 |
| $20,000,000 a $24,999,999 | 3.75% | $750,000 |
| $25,000,000 o más | 3.90% | $975,000 |
El impuesto se calcula sobre la contraprestación, que en la reventa de una cooperativa es lo que el comprador paga por las acciones. El estado suma una parte proporcional del saldo de la hipoteca del propio edificio, conocida como hipoteca subyacente (underlying mortgage), solo en dos casos: la venta original de acciones por la corporación cooperativa o el patrocinador (sponsor), y una venta posterior de una unidad que no es una unidad residencial individual. La reventa de un apartamento en cooperativa individual no encaja en ninguno de los dos, así que la hipoteca del edificio no se suma a su precio.
El caso del patrocinador importa si usted compra acciones no vendidas directamente al patrocinador. Las instrucciones del Formulario TP-584-NYC calculan la cantidad añadida multiplicando el saldo total de la hipoteca del edificio por las acciones de la unidad, divididas entre todas las acciones emitidas. En un edificio con una hipoteca subyacente grande, esa suma puede llevar una unidad del patrocinador con precio justo debajo de un umbral por encima de él. Pida el saldo de la hipoteca y el número de acciones de la unidad antes de ofertar.
Otras dos reglas cambian la cifra. Si el comprador acepta pagar una deuda del vendedor como condición de la venta, el estado la cuenta como precio adicional; la Publicación 577 usa como ejemplo a un comprador que paga la comisión de corretaje del vendedor. Y si el vendedor acepta pagar el impuesto del comprador, ese pago no reduce el precio sujeto al impuesto.
¿Va a comprar una cooperativa cerca de $1,000,000? Incluya el impuesto en su presupuesto antes de ofertar.
Lea la Guía del Comprador en NYC
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142 E 16TH Street #14ABC
Gramercy Park
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Como la tasa se aplica al precio total, un solo dólar puede cambiar la cuenta en miles. Las cifras están redondeadas al dólar.
| Precio | Impuesto de mansión | Precio más impuesto para el comprador |
|---|---|---|
| $999,999 | $0 | $999,999 |
| $1,000,000 | $10,000 | $1,010,000 |
| $1,999,999 | $20,000 | $2,019,999 |
| $2,000,000 | $25,000 | $2,025,000 |
| $2,999,999 | $37,500 | $3,037,499 |
| $3,000,000 | $45,000 | $3,045,000 |
Un dólar más de precio sube el costo del comprador en unos $10,001 en $1,000,000, $5,001 en $2,000,000 y $7,501 en $3,000,000.
El abogado del comprador cobra el impuesto junto con los demás fondos de cierre; la ley exige que se pague al mismo tiempo y de la misma forma que el impuesto de transferencia. Se declara en el Formulario TP-584-NYC, la declaración estatal del impuesto de transferencia para propiedades en la ciudad de Nueva York, que vence a más tardar 15 días después de la entrega de los documentos de transferencia. La declaración del impuesto de transferencia de la ciudad se prepara en línea en ACRIS, el sistema del registro de la ciudad, con una declaración resumen aparte para las transferencias de cooperativas, y vence dentro de 30 días. Planee pagar el impuesto en efectivo, junto con los conceptos de este desglose de costos de cierre en NYC.
El impuesto de mansión es un costo del comprador. En una reventa, el vendedor paga los dos impuestos de transferencia. El impuesto de transferencia de bienes raíces de la ciudad de Nueva York sobre un apartamento en cooperativa individual es del 1% hasta $500,000 y del 1.425% por encima de esa cifra. El impuesto de transferencia del estado de Nueva York es del 0.4%, y sube al 0.65% en ventas residenciales en NYC de $3,000,000 o más. Ambos se aplican al precio total. Nuestra guía del impuesto de transferencia en NYC explica quién paga qué.
En $2,999,999 el vendedor debe unos $54,750 en impuestos de transferencia de la ciudad y del estado. En $3,000,000 la cifra pasa a $62,250, porque la tasa estatal sube del 0.4% al 0.65%. Antes de la comisión, el vendedor recibe unos $7,499 menos en $3,000,000 que en $2,999,999, y necesita alrededor de $3,007,700 para quedar igual. El impuesto de mansión del comprador sube $7,500 en el mismo umbral.
Los compradores que conocen la tabla suelen limitar su oferta justo debajo de un umbral. Para un vendedor, eso hace que los primeros miles de dólares por encima de un umbral sean los más difíciles de cobrar. En $1,005,000, usted recibe $5,001 más que en $999,999, mientras que el comprador gasta $15,051 más al sumar el impuesto. Esa diferencia es lo que el comprador pesa.
La prueba práctica: liste por debajo del umbral, o lo bastante por encima como para que las ventas cerradas en su edificio respalden la cifra más alta. Cerca de $3,000,000 los números son más estrictos, porque su propio impuesto de transferencia sube en el mismo punto. El impuesto de mansión en una cooperativa lo paga el comprador, pero influye en su precio, y el proceso de la junta de la cooperativa para vendedores suma semanas a cualquier trato que acepte.
En una reventa, no: las mismas tasas y los mismos umbrales, medidos sobre el precio. La diferencia está en la venta del patrocinador, donde el precio sujeto al impuesto de una cooperativa incluye una parte de la hipoteca subyacente del edificio.
El contrato puede decirlo, pero la ley lo hace un impuesto del comprador, y el pago del vendedor no reduce el precio sujeto al impuesto. Si el comprador no paga, el vendedor también queda obligado.
Planee pagarlo en efectivo en el cierre. Es un costo de cierre que se suma a su pago inicial, no parte del precio de compra que financia su prestamista.
Milton Coste, Corredor Asociado Licenciado de Bienes Raíces, Keller Williams NYC, con más de 25 años en bienes raíces en Nueva York y más de 1,100 transacciones en los cinco condados. Envíeme la dirección y le respondo con las ventas cerradas con las que fijaría el precio y lo que le deja la venta a cada lado del umbral.
Conozca el Precio y la Ganancia NetaEsta es información general, no asesoría legal ni fiscal. Las reglas del impuesto de mansión provienen de la sección 1402-a de la Ley de Impuestos de Nueva York, la Publicación 577 del estado y las instrucciones del Formulario TP-584-NYC; las tasas del impuesto de transferencia provienen del Departamento de Finanzas de NYC y del Departamento de Impuestos y Finanzas del estado de Nueva York. Confirme sus cifras con su abogado antes del contrato.
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