Bajo la Ley FARE (NYC Local Law 119), los inquilinos que antes pagaban comisiones de corredor de $4,000 a $8,000 al firmar un contrato nuevo hoy pagan $0 en la mayoría de los alquileres. Ese solo cambio representa el mayor giro en las protecciones al inquilino de Nueva York desde la Ley de Estabilidad de Vivienda y Protección al Inquilino de 2019. Después de acompañar a cientos de clientes en negociaciones de arrendamiento en Nueva York durante más de 25 años, puedo decirles que esta ley cambia por completo la posición del inquilino en la mesa de negociación. Esto es todo lo que un inquilino necesita saber en 2026, desde los detalles de la Ley FARE hasta sus derechos de acomodo razonable.
Lo que cambió en la primavera de 2026: la Ley de Transparencia de Renta de Nueva York (Local Law 86) entró en vigor el 26 de enero de 2026 y ahora exige que todo edificio con al menos una unidad de renta estabilizada coloque un aviso bilingüe en un área común, con el número de registro de la propiedad y los datos de contacto de DHCR. HPD ya empezó a citar durante inspecciones de rutina a los edificios que no lo colocan, así que los inquilinos de edificios antiguos sin ascensor tienen ahora una vía mucho más rápida para confirmar si su unidad está regulada. Vean nuestra guía de la Ley de Transparencia de Renta para los requisitos completos del aviso.
Cómo Funciona la Ley de Comisiones de Corredor de 2026
En los últimos años, la ley de comisiones de corredor en Nueva York cambió de forma significativa para proteger al inquilino. Bajo la NYC Local Law 119 (la Ley FARE, vigente desde junio de 2025), quien contrata al corredor es quien paga la comisión. En la mayoría de los alquileres de la ciudad, el propietario contrata al corredor que publica la unidad, así que el propietario paga. Es una ruptura con la norma anterior, cuando al inquilino se le cobraba de rutina entre el 12% y el 15% de la renta anual por un corredor que había contratado el propietario. La ley busca corregir un sistema que ponía esa carga financiera sobre el inquilino.
Lo Que Hay Que Saber
- Paga Quien Contrató al Corredor: bajo la Ley FARE, la parte que contrató al corredor paga la comisión. Si el propietario contrató al corredor para conseguir inquilino, ese costo le corresponde al propietario. Si un inquilino contrata por su cuenta a su propio corredor para buscar apartamento, el inquilino le paga a su corredor.
- Obligación de Divulgar: propietarios y corredores tienen que informar por adelantado quién paga la comisión, antes de prestar cualquier servicio. El cambio empuja hacia la transparencia: usted sabe quién cubre la comisión antes de comprometerse a trabajar con un agente.
- Sin Topes ni Umbrales: la Ley FARE no fija un tope al monto de la comisión ni crea umbrales de precio. Solo asigna la responsabilidad del pago a quien contrató al corredor. Confirmen siempre el acuerdo de comisión con su corredor y su abogado antes de firmar nada.
Cómo se Ve la Regla en Distintos Vecindarios
La Ley FARE aplica en toda la ciudad, a cada operación de alquiler de Nueva York. Así funciona la regla en la práctica en algunos de los vecindarios de alquiler con más movimiento:
Upper East Side
Conocido por su vivienda de lujo y su cercanía a Central Park, el Upper East Side fue por tradición un mercado donde el inquilino cargaba con comisiones del 12% al 15% de la renta anual. Bajo la Ley FARE, si el propietario contrató al corredor que publicó la unidad, el propietario paga esa comisión sin importar cuál sea el precio del alquiler.
Bushwick
Bushwick ha visto subir la demanda de alquiler. Conforme la zona sigue desarrollándose, la aplicación de la ley de comisiones probablemente derive en estructuras de cobro más transparentes para el inquilino.
Astoria
Astoria sigue siendo de las zonas preferidas por los inquilinos, por su accesibilidad y su carácter propio. Con la nueva ley en vigor, los propietarios tienden a cubrir la comisión del corredor, lo que le deja al inquilino más margen para acomodar su presupuesto.
Harlem
El mercado inmobiliario de Harlem se mueve rápido. La ley de comisiones de 2026 suma una capa más de protección para el inquilino aquí, y facilita encontrar apartamento sin el peso adicional de la comisión del corredor.
Chelsea
Chelsea es conocido por sus unidades bien terminadas, y aun así la nueva ley de comisiones implica que incluso en el segmento de lujo los propietarios quizá tengan que ajustar su estrategia de precio. Vayan preparados para negociar y para preguntar por adelantado si hay alguna comisión de por medio.
Cómo Alquilar Bajo las Nuevas Reglas
Con los cambios a la ley de comisiones, conviene entrar al proceso de alquiler sabiendo con claridad cuáles son sus derechos. Estos son algunos pasos prácticos:
1. Estudien sus derechos
Familiarícense con las leyes de alquiler vigentes en Nueva York. El Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda de la ciudad publica recursos que detallan los derechos del inquilino. Conocerlos les da con qué defender su posición durante una negociación.
2. Hagan las preguntas correctas
- Cuando encuentren un alquiler que les interese, pregunten sin rodeos al propietario o al corredor por la comisión. Vale la pena plantear:
- ¿Hay comisión de corredor? Si la hay, ¿quién es responsable de pagarla?
- ¿Me pueden entregar por escrito el detalle de todos los cargos asociados al alquiler?
- ¿Hay algún costo adicional que deba conocer?
3. Vayan preparados a negociar
El mercado de alquiler de Nueva York es competitivo, pero con la ley de comisiones vigente el inquilino llega con ventaja. Si un propietario insiste en cobrarles, usen la ley a su favor: recuérdenle con cortesía las obligaciones que le impone la norma y negocien desde ahí.
4. Pongan todo por escrito
Confirmen siempre que cualquier acuerdo sobre comisiones quede documentado en el contrato de arrendamiento. Eso los protege de costos inesperados y deja un registro claro de lo pactado.
5. Consulten a un profesional
Si el proceso de alquiler los rebasa, consideren trabajar con un corredor de bienes raíces licenciado que domine las nuevas reglas. Un profesional les ayuda a entender las complicaciones del mercado y a confirmar que están cerrando un trato justo.
El Futuro del Alquiler en Nueva York
Conforme avanza 2026, el mercado de alquiler de Nueva York seguirá cambiando. La ley de comisiones trajo protecciones nuevas, y aun así conviene mantenerse al tanto de cualquier cambio legislativo posterior. Estas son algunas tendencias a seguir:
Más transparencia
Con el énfasis en la divulgación, el mercado de alquiler se mueve hacia mayor claridad. Esperen que los propietarios entreguen información más precisa sobre comisiones y sobre los costos que implica alquilar.
Ajustes en los precios de renta
Conforme los propietarios se adaptan a la nueva ley, sus estrategias de precio pueden cambiar. Las condiciones del mercado varían y los precios pueden moverse con el tiempo. El valor de un inmueble no tiene garantizado moverse en ninguna dirección; consulten a un profesional inmobiliario licenciado para orientación actualizada del mercado. Algunos propietarios pueden ajustar precios para atraer inquilinos ahora que las comisiones quedaron definidas con más claridad.
Más opciones disponibles
Con la ley de comisiones vigente, el inquilino puede encontrar más opciones a su alcance. Los propietarios tienen incentivo para ofrecer precios competitivos y llenar vacantes, lo que amplía el rango de unidades al que un inquilino puede aspirar.
Para Cerrar
El mercado de alquiler de Nueva York puede ser duro, y entender los cambios de 2026 a la ley de comisiones es un paso obligado para cualquier inquilino. Conociendo sus derechos, haciendo las preguntas correctas y buscando asesoría profesional, el proceso se vuelve más llevadero y más transparente.
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Cubro los cinco condados y el Hudson Valley, y trabajo en inglés y en español.
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