Vender grande y comprar más pequeño en NYC

Vender una propiedad grande y comprar una más pequeña no es una operación con dos mitades. Son dos operaciones, cada una con su contrato, su trabajo legal, su proceso de aprobación y su fecha de cierre, y todo depende de cuál suelta usted primero. Casi todos los problemas que veo en estos casos nacen de que esa decisión de orden se tomó por inercia y no en papel.

La parte de la propiedad suele ser la fácil. Quien deja una casa o un condominio amplio por algo con menos cuartos y menos costo mensual está cambiando pies cuadrados por una cuota más baja, y en Nueva York hay inventario de sobra para ese cambio. Lo difícil es el calce del efectivo, porque el dinero que compra lo pequeño está adentro de lo grande hasta el día del cierre.

Vender primero o comprar primero

Vender primero

Si vende primero, conoce su cifra. El dinero es real, el presupuesto de compra deja de ser un estimado y usted busca con efectivo en mano, que es la posición más fuerte que existe frente a un edificio cooperativo. Lo que acepta a cambio es el hueco de vivienda. Si el apartamento correcto no apareció para cuando cierra la venta, necesita dónde vivir, y eso normalmente significa un alquiler con su propio plazo, un acuerdo de ocupación posterior al cierre con su comprador, o bodega y una solución temporal. Nada de eso es un desastre. Son costos, y van en la cuenta antes de listar y no después.

Comprar primero

Si compra primero, elimina el hueco. Se muda una sola vez, en su calendario, a un lugar que eligió sin reloj encima. El costo es que carga dos propiedades a la vez, y así lo va a evaluar el banco y también la junta del co-op: los dos pagos mensuales, el maintenance y los common charges de ambas, los dos impuestos. Si después la venta tarda más de lo planeado, el período de carga se estira, y un período de carga estirado tiende a convertirse en una rebaja de precio sobre la propiedad que quiere vender. Comprar primero funciona para el dueño con liquidez o crédito suficiente para sostener las dos con holgura. Castiga al que va apretado desde el primer día.

Por qué la contingencia de venta casi no funciona aquí

Fuera de Nueva York esto se resuelve muchas veces condicionando la compra a la venta propia. Aquí ese camino es estrecho. La junta del co-op revisa al comprador por la fotografía financiera que tiene enfrente, y una compra que depende de que otro cierre ocurra primero es una condición que la junta no controla. Los vendedores en edificios cooperativos suelen rechazar esas ofertas antes de que la junta las vea, porque compiten con ofertas limpias que ya son aprobables.

El condominio da más margen, porque la junta no aprueba al comprador, solo tiene derecho de preferencia sobre la operación, así que la contingencia al menos se negocia. Igual cuesta. El vendedor de un condominio que compara dos ofertas trata la condicionada como la más débil y cobra esa debilidad en la negociación, normalmente con un precio más alto o un depósito mayor y no con un rechazo. La versión que sí camina en la mayoría de los edificios es ofertar sin condición y resolver aparte el calce del efectivo.

Cómo se cubre el hueco entre los dos cierres

Cuando el orden pone la compra antes de la venta, el efectivo tiene que salir de algún lado por un período definido. Hay dos caminos comunes, y los dos se cotizan con el prestamista y no se suponen.

• Una línea de crédito gestionada antes de listar. El banco normalmente aprueba una línea sobre una propiedad que no está en el mercado, así que la ventana se cierra cuando el anuncio se hace público. El dueño que anticipa un hueco arma la línea antes, justamente para tenerla después. En un co-op la línea se garantiza con las acciones y no con una escritura, así que el edificio tiene que permitirla, y eso lo dice el contrato de arrendamiento propietario.
• Un préstamo puente. Un producto de corto plazo hecho para este hueco exacto, que se paga cuando cierra la venta. Existe, se usa en Nueva York y tiene su propio costo y su propio estándar de aprobación. Pida los términos por escrito antes de planificar sobre él.

Los dos cuestan mientras están vivos. Compare ese costo contra el de la alternativa, que suele ser un alquiler temporal o una búsqueda más corta y menos cómoda. A veces el préstamo sale más barato que el hueco. A veces no, y la respuesta honesta es cerrar en el otro orden.

Qué cambia en la junta cuando lo pequeño es un co-op

El dueño que sale de una casa o de un condominio hacia un co-op casi siempre subestima este paso, porque nada de su compra anterior se parecía a esto. Comprar en un co-op significa armar un paquete para la junta: declaraciones de impuestos, estados de banco y de inversiones, un estado financiero personal, verificación de ingresos o de empleo, cartas de referencia y, en la mayoría de los edificios, una entrevista. La junta mide dos cosas por encima de todo. Primero, el costo mensual de vivienda contra el ingreso, donde las juntas suelen querer ver esa proporción en una banda cómoda y no en el borde. Segundo, la liquidez después del cierre, o sea el dinero que le queda en las cuentas cuando la compra ya se pagó, que muchos edificios quieren ver equivalente a uno o dos años de maintenance más el pago de hipoteca.

Ese segundo punto es donde se traba una compra financiada con una venta que todavía no cierra, y también es donde un plan de comprar primero puede verse sorprendentemente fuerte, porque una venta ya cerrada aparece como liquidez. Puede probar sus propias cifras contra las proporciones que las juntas usan normalmente con el chequeo de preparación para la junta antes de hacer una oferta. Son costumbres que las juntas aplican con frecuencia, no reglas que ningún edificio le deba, y cada edificio fija las suyas.

Los impuestos de cada lado

Los costos no se cancelan entre sí, y caen en lados opuestos. En la venta debe los impuestos de transferencia del estado y de la ciudad, su abogado, la comisión de corretaje y, en un co-op, el flip tax del edificio según la fórmula del contrato. Meta su precio en la calculadora de neto del vendedor y obtiene la cifra que de verdad llega a su cuenta, que es la única que sirve para fijar el presupuesto de compra.

En la compra, la línea que más se olvida es el mansion tax, que paga el comprador, que empieza en un precio de compra de $1,000,000 y funciona como un escalón y no como un impuesto sobre el excedente. Quien vende una casa y compra un apartamento más pequeño a veces asume que lo pequeño queda por debajo y después descubre que el barrio que quiere no tiene inventario bajo ese umbral. Pase el precio que está considerando por la calculadora del mansion tax antes de fijar el presupuesto. Si el lado de la venta también cruza esa cifra, recuerde que el mansion tax sigue al comprador: en la venta lo paga el suyo, y en la compra lo paga usted.

Coordinar los dos cierres

Los cierres consecutivos son cosa corriente en Nueva York. La venta cierra en la mañana, la compra cierra el mismo día con ese dinero, y los dos abogados se coordinan con la aseguradora de título o con el agente de transferencia del co-op para que el dinero se mueva en el orden correcto. Lo que lo hace posible es un contrato de compra con una fecha de cierre capaz de seguir a la venta, porque la compra en co-op además espera la aprobación de la junta, y la entrevista la agenda el edificio y no usted.

Mi trabajo ahí es mantener los dos calendarios hablándose: alinear la salida al mercado con la búsqueda para que las ofertas lleguen en un orden útil, tener a los dos abogados trabajando con las mismas fechas, y avisarle temprano cuando una fecha se va a correr, para que el plan B se arme antes y no en medio del susto. Los planes B también son corrientes. Un acuerdo de ocupación posterior al cierre le permite quedarse en la propiedad vendida por un período definido y en términos acordados. Un alquiler corto cubre un hueco más largo. Ninguno es un fracaso, y los dos salen más baratos que una compra apurada.

Cómo manejo los dos lados

Tengo licencia en Nueva York desde noviembre de 2001 y trabajo en los cinco condados y el Valle del Hudson, en inglés y en español. Llevar la venta y la compra juntas es el punto y no una comodidad, porque los dos calendarios solo se mantienen alineados cuando una sola persona los vigila. Lo que aporto es la estimación del neto antes de que salga el anuncio, un presupuesto de compra construido sobre esa cifra y no sobre una ilusión, la búsqueda corriendo en paralelo con el mercadeo para que las ofertas lleguen en un orden útil, y el paquete de la junta preparado al estándar que el edificio realmente aplica. Parte de las operaciones que he cerrado están publicadas en miltoncoste.com/listings, ordenadas por nivel de precio, más de 1,100 en total.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar el apartamento más pequeño antes de vender el actual?

Sí se puede, y la pregunta real es si usted puede cargar las dos propiedades a la vez sin que la compra dependa de la venta. Comprar primero significa firmar contrato y poner depósito mientras todavía es dueño y todavía paga la propiedad que va a dejar, así que el banco lo evalúa con los dos costos encima y la junta del co-op lee el mismo cuadro. Elimina el riesgo de vender y quedarse sin dónde mudarse, y agrega el riesgo de sostener dos propiedades más tiempo del planeado si la venta tarda más de lo que sugería el mercado. A quien le funciona limpio es a quien tiene liquidez o capacidad de crédito suficiente para cargar ambas sin apretarse. Eso es una cuenta, no una preferencia, y conviene hacerla antes de enamorarse de un anuncio.

¿Una junta de co-op acepta una oferta condicionada a que yo venda mi propiedad actual?

Casi nunca, y vale la pena saber por qué antes de escribir la oferta. La junta aprueba al comprador por la fotografía financiera del momento en que revisa el paquete, y una compra que depende de que otra operación cierre primero le mete una condición que la junta no controla. Los vendedores en edificios cooperativos rechazan esas ofertas por la misma razón, porque compiten con ofertas limpias que ya son aprobables. En un condominio hay algo más de flexibilidad, porque la junta no aprueba al comprador, aunque el vendedor igual compara una oferta condicionada con una que no lo está y casi siempre cobra esa diferencia en la negociación. La salida práctica es ofertar sin condición y resolver aparte el calce del efectivo.

¿Cuánto cuesta vender una propiedad en NYC y comprar otra?

Son dos juegos de costos de cierre, y caen en lados opuestos de la operación. En la venta paga los impuestos de transferencia del estado y de la ciudad, su abogado, la comisión de corretaje y, en un co-op, el flip tax que fije el contrato de arrendamiento propietario, que es lo que la calculadora de neto del vendedor en miltoncoste.com/es/seller-net-proceeds-calculator desglosa línea por línea. En la compra paga su abogado, el seguro de título si es condominio o casa, los cargos del banco si financia, las cuotas de solicitud y mudanza del edificio, y el mansion tax que paga el comprador cuando el precio llega a $1,000,000. Correr los dos lados antes de listar es lo que convierte la pregunta de cuánto más pequeño necesita mudarse en una cifra y no en una corazonada.

¿Cómo se coordina el cierre de la venta con el cierre de la compra?

Se coordinan, y se arma un plan B para la versión en que no calzan. Los cierres consecutivos, donde la venta cierra en la mañana y la compra cierra el mismo día con ese dinero, ocurren con frecuencia en Nueva York y los arman los dos abogados con la aseguradora de título o el agente de transferencia. Lo que los hace posibles es un contrato de compra con fecha de cierre flexible, capaz de seguir a la venta, porque una compra en co-op además espera la aprobación de la junta, que la agenda el edificio y no usted. Cuando las fechas no calzan, las respuestas habituales son un acuerdo corto de ocupación posterior al cierre con su comprador, o cubrir el hueco con una línea de crédito en lugar de cubrirlo con optimismo.

¿Puedo usar una línea de crédito sobre mi propiedad para financiar la compra más pequeña?

A veces, y el momento importa más que el producto. El banco normalmente aprueba una línea de crédito sobre una propiedad que no está listada a la venta, así que la ventana para gestionarla suele cerrarse cuando el anuncio se hace público. El dueño que anticipa un hueco entre los dos cierres muchas veces arma la línea antes de salir al mercado, justamente para tenerla disponible después. En un co-op la línea se garantiza con las acciones y no con una escritura, así que el edificio tiene que permitirla y no todos lo hacen: eso lo dice el contrato de arrendamiento propietario. Los préstamos puente existen como producto aparte para el mismo hueco. Los dos cuestan mientras están vivos, así que compare ese costo con el de simplemente cerrar en el orden correcto, y pida las cifras al prestamista y no a una página.