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Ponga sus números frente a lo que muchas juntas de co-op de NYC revisan primero: la relación deuda-ingreso y la reserva que le queda después del cierre.
Tasa de ejemplo, edítela con la de su carta de compromiso. Plazo: 30 años, capital e intereses.
Auto, estudiantil, pago mínimo de tarjetas
Lo que queda en el banco una vez pagado el enganche y los costos de cierre
Cada edificio fija sus propias reglas. Esto es una referencia general, no la política de ningún edificio. La administradora del edificio es la única fuente confiable.
El paquete estándar de un co-op de NYC. El edificio puede pedir más.
| Documento | Qué Demuestra |
|---|---|
| Formularios de solicitud del edificio | El paquete propio del edificio, completado tal como lo emiten, con la hoja de datos del solicitante |
| Contrato de compraventa firmado | Que existe un acuerdo real a un precio real, firmado por ambas partes |
| Carta de presentación del comprador | Quién es usted, a qué se dedica y por qué este apartamento, en una página |
| Carta de compromiso del banco (o prueba de fondos) | Que el préstamo está aprobado, no solo precalificado. Quien paga al contado presenta estados de cuenta por el precio completo |
| Dos años de declaraciones federales de impuestos | Historial y estabilidad de ingresos, firmadas y con todos los anexos |
| W-2 o 1099 de esos mismos dos años | Que el ingreso declarado coincide con un documento de un tercero |
| Talones de pago y carta de verificación de empleo | Salario actual, cargo y fecha de inicio, en papel membretado del empleador |
| Estados de cuenta bancarios, de inversión y de retiro | El efectivo del enganche y la reserva que queda después del cierre. Todas las páginas de cada estado de cuenta |
| Estado financiero REBNY | Activos, pasivos y patrimonio neto en el formulario estándar que la junta lee primero |
| Cartas de referencia personal | Que personas que lo conocen fuera del trabajo responden por usted. Suelen pedir dos o tres |
| Carta de referencia profesional o de negocio | La relación laboral o comercial, firmada por alguien con rango superior al suyo |
| Carta de referencia del arrendador | Un historial de pagos. Si ya es propietario, la administradora certifica el mantenimiento al día |
| Autorización de crédito y cheques de cargos | Consentimiento para revisar el crédito, más los cheques de solicitud, procesamiento y mudanza que pida la administradora |
| Acuerdo de reconocimiento del prestamista (formulario Aztech) | Que la corporación, su banco y usted coinciden en cómo las acciones garantizan el préstamo. Solo compras financiadas |
Represento compradores en compras de co-op en los cinco condados. Reviso el paquete completo antes de que llegue a la administradora. Llamada gratuita el mismo día.
Solo informativo. No es asesoría legal, financiera ni tributaria, y no predice la decisión de ninguna junta.
Una junta de co-op lee dos números antes de leer cualquier otra cosa sobre usted: lo que el apartamento le cuesta cada mes frente a lo que gana, y lo que le queda en las cuentas el día después del cierre. Tengo licencia desde noviembre de 2001, y en las 1,100+ transacciones de NYC registradas en miltoncoste.com/listings los paquetes que se atrasan casi nunca son los de números débiles. Son los que llegan sin una página de un estado de cuenta o sin una carta de referencia. Esta herramienta calcula las dos relaciones para que sepa dónde está parado antes que la administradora del edificio.
La convención que usan muchas juntas de co-op en NYC es el costo mensual total de vivienda, es decir el pago de la hipoteca más el mantenimiento, sumado a sus otras deudas recurrentes, medido contra el ingreso bruto mensual. La banda que más se cita es de 25% a 30%. Algunos edificios son más estrictos, otros aceptan más, y algunos no publican ningún número. Tome el 25% a 30% como la conversación que suele tener una junta, nunca como una regla en la que pueda confiar.
Dos detalles cambian el resultado más de lo que los compradores esperan. El mantenimiento cuenta completo, así que un precio más bajo con un mantenimiento alto puede leerse peor que un precio más alto en un edificio de gastos livianos. Y el ingreso por bonos o comisiones muchas veces se promedia sobre dos años, así que el ingreso que ingrese aquí debe ser el que respaldan sus declaraciones de impuestos.
La liquidez post-cierre es la reserva que conserva una vez pagados el enganche y los costos de cierre. La expectativa más citada es de uno a dos años de hipoteca más mantenimiento. Esta herramienta la muestra en meses para que vea la distancia exacta a esa banda.
Lo que cuenta como líquido varía. Cuentas corrientes, de ahorro y de inversión gravable son las más claras. Las cuentas de retiro a veces se cuentan con descuento y a veces no se cuentan. El dinero de regalo suele requerir una carta de donación y un periodo de permanencia en su propia cuenta. Pregunte a la administradora qué cuenta el edificio antes de hacer la oferta, no después de que venza el paquete.
Lo que una junta nunca puede hacer es rechazarlo por raza, color, religión, sexo, origen nacional, situación familiar, discapacidad, orientación sexual, identidad de género, estatus militar, estado civil, edad o fuente lícita de ingresos. Si cree que una decisión cruzó esa línea, la División de Derechos Humanos del Estado de NY (844-862-8703), la Comisión de Derechos Humanos de NYC y HUD reciben quejas.
El checklist de arriba es el conjunto estándar. Para ver qué debe demostrar cada documento, los errores que devuelven un paquete y cómo corre el calendario desde la oferta aceptada hasta el cierre, lea El Paquete de la Junta de Co-op en NYC, Documento por Documento. Para la reunión final, lea cómo prepararse para la entrevista con la junta. Si recién empieza con co-ops, arranque con cómo comprar un co-op en NYC, revise los co-ops activos en venta y las preguntas frecuentes de compra de co-op. Si vende en lugar de comprar, la calculadora de flip tax de co-op calcula el cargo del edificio que sale de sus ganancias.
¿Sus números están cerca del límite? Reviso el edificio primero.
Antes de que haga una oferta, pido lo que la administradora realmente exige y le digo si su expediente encaja en ese edificio. Llamada gratuita el mismo día.
Agendar Consulta GratuitaMilton Coste · Corredor Asociado Licenciado de Bienes Raíces (Licensed Real Estate Associate Broker) · NY License #10301213304 · Keller Williams NYC · 360 Madison Avenue, 9th Floor, New York, NY 10017 · (917) 416-7433
Esta herramienta es solo informativa, no constituye asesoría legal, financiera ni tributaria, y no predice la decisión de ninguna junta. Los estándares financieros los fija cada corporación de co-op y varían por edificio. Consulte con un profesional inmobiliario licenciado, su banco y un abogado antes de tomar decisiones.