Qué es una BPO y qué no es
Una BPO es la opinión por escrito de un corredor de bienes raíces con licencia sobre el valor de mercado de una propiedad. La preparo con las ventas cerradas comparables más recientes, las propiedades en venta que compiten con la suya y los datos del registro público del inmueble. Responde una sola pregunta: a cuánto se vendería esta propiedad hoy.
Una tasación es otra cosa. La prepara un tasador con licencia o certificado por el Estado, bajo normas distintas, y es lo que un banco suele exigir para aprobar una hipoteca. Una BPO es más rápida y más estrecha. No sirve para una hipoteca ni para un expediente que exija una tasación.
Vendo propiedades en la ciudad de Nueva York desde noviembre de 2001. Fijar precios es parte del trabajo de cada semana, y una BPO es ese mismo trabajo puesto por escrito para alguien que necesita el número sin necesariamente vender.
Quién pide una BPO
Cuatro situaciones llegan con más frecuencia.
Propietarios que evalúan vender
Quiere saber el valor antes de decidir si pone la propiedad en venta, refinancia o la conserva.
Socios y herederos
Dos o más dueños necesitan un número neutral para comprar la parte del otro, repartir una herencia o cerrar una sociedad.
Abogados y albaceas
Una sucesión, un divorcio o una disputa necesita una opinión de valor documentada para el expediente.
Prestamistas y administradores
Una cartera de préstamos, una venta corta o una propiedad recuperada necesita una lectura del mercado rápida y fundamentada.
Los tres tipos de BPO
Elija según el acceso que tenga a la propiedad y lo que su expediente requiera.
Exterior
Visito la propiedad desde la calle. Confirmo el estado exterior, la cuadra y el edificio, y uso el registro público y las fotos de ventas anteriores para el interior. Es el tipo más común para sucesiones y prestamistas.
Interior
Recorro la propiedad por dentro. Anoto el estado, la distribución, las renovaciones y lo que necesita trabajo. Es la opinión más completa de las tres y necesita una cita para el acceso.
De escritorio
Sin visita. Trabajo con el registro público, las fotos de anuncios anteriores y las ventas comparables. Es la más rápida y sirve para una lectura inicial o para revisar varias propiedades a la vez.
Qué contiene el informe
Cada BPO que preparo tiene las mismas seis partes, en este orden.
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Registro público. Lote y edificio, clase de inmueble, año de construcción, superficie según el Departamento de Finanzas, impuestos y el historial de ventas registradas.
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Panorama del mercado. Cómo se están vendiendo propiedades parecidas en el vecindario: precios recientes, cuánto hay en venta y a qué ritmo se vende.
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Ventas comparables cerradas. Entre tres y seis ventas cerradas de propiedades parecidas, con los ajustes por tamaño, estado, piso y fecha explicados uno por uno.
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Propiedades en competencia. Lo que está en venta ahora y con lo que la suya competiría si saliera al mercado mañana.
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Rango de valor. Un rango bajo y alto, un valor puntual dentro de ese rango y la explicación de cómo llegué a él.
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Condiciones limitantes. Qué pude verificar y qué no, qué supuse y para qué uso sirve la opinión. Incluye la aclaración de que no es una tasación.
Cuánto tarda
Una BPO está lista en dos días hábiles a partir de que recibo la dirección, el tipo y el propósito. Una BPO interior depende de la fecha en que podamos coordinar el acceso.
Si tiene una fecha límite, escríbala en el formulario. Le confirmo por correo si puedo cumplirla antes de empezar.
Cuánto cuesta
Si es propietario y está evaluando vender, la BPO es sin costo. Es el mismo análisis que preparo para fijar el precio de una propiedad que voy a representar, y no lo obliga a nada.
Para uso de prestamistas, abogados o sucesiones, cobro una tarifa fija que le cotizo por escrito antes de empezar cualquier trabajo.
Trabajo en los cinco condados de la ciudad de Nueva York y en el Hudson Valley: cooperativas, condominios, casas adosadas, casas de una a cuatro familias y edificios pequeños de varias unidades.
Preguntas frecuentes
¿Una BPO es lo mismo que un análisis comparativo de mercado (CMA)?
Es el mismo análisis con otro destinatario. Un CMA se lo preparo a un vendedor para fijar el precio de salida. Una BPO está escrita para un tercero, como un socio, un albacea, un abogado o un prestamista, con las condiciones limitantes y la firma que ese uso requiere.
¿Sirve una BPO para una hipoteca?
No. Un banco que decide un préstamo pide una tasación preparada por un tasador con licencia o certificado. Una BPO no es una tasación y no la reemplaza.
¿Tengo que vender con usted si pido una BPO?
No. La BPO no lo compromete a nada. Si después decide vender, con gusto hablamos de cómo representarlo, pero esa es una conversación aparte.
¿Cómo valora una cooperativa?
Con ventas cerradas de apartamentos en el mismo edificio y en edificios parecidos cerca, ajustadas por tamaño, piso, estado y cuota de mantenimiento. Las ventas de cooperativas no se registran como escrituras, así que el registro público por sí solo no alcanza. Uso las ventas cerradas del servicio de listados.
