Un ciudadano estadounidense que fallece en 2026 puede transferir $15 millones antes de que el impuesto sucesorio federal toque nada. Una persona cuyo domicilio está fuera de Estados Unidos, que fallece siendo dueña de un condominio en Manhattan, tiene protegidos $60,000 de sus bienes situados en el país, y la tasa sobre el excedente sube hasta 40%. El mismo apartamento, la misma escritura, dos resultados completamente distintos según dónde vivía el dueño.
Esa diferencia es lo más caro de comprar propiedad en Nueva York desde el exterior, y casi nunca sale en una visita al apartamento. Todo lo demás, los impuestos de compra y la mecánica del cierre, funciona muy parecido a como funciona para cualquier otro comprador. Llevo vendiendo bienes raíces en Nueva York desde noviembre de 2001, y mi práctica de ventas abarca Manhattan, Brooklyn y Queens: reventas, obra nueva y representación del comprador. Abajo va el orden en que trabajaría una compra con alguien que no está en el país.
Una aclaración. "Comprador del exterior" aquí significa una sola cosa: alguien cuya residencia principal está fuera de Estados Unidos. Es una descripción de residencia fiscal y de papeleo. Lo que un edificio le pide es una cuestión de documentos, no de su país de origen.
Los impuestos de compra no cambian
Nueva York no tiene una tabla de tasas aparte para compradores del exterior. El mansion tax arranca en 1% a partir de un precio de compra de $1 millón y sube por ocho tramos hasta 3.9% en $25 millones, y lo paga el comprador viva en Sídney o en Sunnyside. Los impuestos de transferencia de la ciudad y del estado recaen sobre el vendedor en el contrato estándar: de 1% a 2.625% para el impuesto de transferencia de la ciudad y 0.4% para la mayoría de las transferencias del estado de Nueva York.
El detalle está en mi guía del mansion tax, mi explicación del impuesto de transferencia y el desglose de costos de cierre. Presupuéstelos exactamente como lo haría un comprador local. Nadie puede cobrarle una tasa distinta por dónde usted vive.
Financiamiento sin historial de crédito en Estados Unidos
Lo que más escucho de compradores en el exterior es que dieron por descartada la hipoteca porque no tienen puntaje de crédito estadounidense. No es así. Existen programas hipotecarios para extranjeros diseñados justamente para quien no tiene un archivo FICO en el país, y evalúan el activo y la documentación en lugar del buró de crédito.
Para 2026, cuente con un enganche de 20% a 40%. Los programas de documentación completa para vivienda principal o segunda vivienda piden entre 25% y 40% y califican con ingresos y activos extranjeros verificados; los de propiedad de inversión, que califican con la renta de la unidad, piden entre 20% y 30%. Estos prestamistas se apoyan mucho en las reservas y en estados de cuenta internacionales, a menudo con traducción certificada, además de prueba del origen de los fondos.
Dos advertencias de Nueva York. Las juntas de cooperativos suelen fijar un tope de financiamiento más estricto que el del banco, así que el edificio puede reducirle el préstamo antes que el prestamista. Y en los condominios de $1 millón en adelante, donde cae la mayoría de las compras desde el exterior, el efectivo es común: 48% de los compradores extranjeros a nivel nacional pagaron todo en efectivo en el año cerrado a marzo de 2026, frente a 28% del total de compradores de vivienda usada. El efectivo elimina la contingencia de financiamiento, no la planificación fiscal.
Necesita un número fiscal antes que una mudanza
Comprar no exige por sí solo un número de seguro social. Declarar sí. La mayoría de los dueños que viven en el exterior terminan necesitando un ITIN, el número individual de identificación del contribuyente, que se solicita con el Formulario W-7 del IRS, porque van a declarar en Estados Unidos por la renta del alquiler y otra vez cuando vendan. Empiécelo temprano: una solicitud de certificado de retención de FIRPTA no se procesa si se rechaza la solicitud de ITIN que va adjunta.
¿Comprando en Nueva York desde el exterior?
Represento compradores en los cinco condados y el Valle del Hudson, y leo los documentos del edificio antes de que mis clientes escriban la oferta. Algunas de las operaciones que he cerrado están en miltoncoste.com/listings.
Agende una consulta privadaFIRPTA es un problema de venta, no de compra
Este es el punto que se explica al revés más que ningún otro. La ley FIRPTA aplica cuando una persona extranjera vende propiedad inmobiliaria en Estados Unidos. No le cobra nada por comprar.
De ahí salen dos consecuencias. Cuando usted le compra a un vendedor estadounidense común, FIRPTA no es asunto suyo. Cuando usted venda, su comprador se vuelve agente de retención y debe retener un porcentaje del precio bruto de su producto de venta y enviarlo al IRS. Esa retención es un pago anticipado a cuenta de su impuesto real, no un impuesto adicional, y se concilia al declarar. Recuperar el efectivo puede tomar muchos meses.
| Precio bruto cuando usted venda | El comprador la ocupará como vivienda | Retención |
|---|---|---|
| $300,000 o menos | Sí, y cumple la prueba de uso | 0% |
| $300,001 a $1,000,000 | Sí, y cumple la prueba de uso | 10% |
| Más de $1,000,000 | No hay excepción disponible | 15% |
| Cualquier precio, sin ocupación | No | 15% |
La retención se calcula sobre el precio bruto, no sobre la ganancia. Las excepciones por vivienda exigen que el comprador o sus familiares en línea directa ocupen la unidad más de la mitad de los días de uso residencial en cada uno de los dos años posteriores al cierre.
Lea las últimas filas contra los precios de Nueva York y la respuesta es directa: de $1 millón en adelante, donde ocurre la mayor parte de la compra desde el exterior, no hay excepción. Cuente con 15% del precio bruto salvo que actúe con anticipación. La acción es el Formulario 8288-B del IRS, una solicitud de certificado de retención que pide reducirla a una cifra más cercana al impuesto real sobre la ganancia. Las solicitudes completas tardan unos 90 días, así que se presenta bastante antes del cierre, no en la mesa.
La regla también corre al revés. Si usted le compra a un vendedor que también es persona extranjera, usted es el agente de retención y responde personalmente por el monto. Su abogado debe confirmar la situación fiscal del vendedor antes del contrato.
Nueva York retiene por separado del IRS
La retención federal no es toda la historia, y aquí es donde los asesores de fuera del estado pierden un número. Un vendedor que no es residente del estado de Nueva York, lo cual incluye a quien vive en el exterior, presenta el Formulario IT-2663 y paga en el cierre un estimado del impuesto estatal sobre la ganancia. Para 2026 el formulario calcula a 10.90%, la tasa estatal más alta, aplicada a la ganancia estimada y no al precio bruto. Vence al menos 20 días antes del cierre y se acredita contra su declaración estatal del año.
La retención federal sobre el precio bruto y el estimado estatal sobre la ganancia caen en el mismo cierre. Modélelo con un contador el año antes de poner el apartamento a la venta, no la semana anterior.
La línea de los $60,000
La propiedad inmobiliaria en Estados Unidos siempre se considera situada en el país para efectos del impuesto sucesorio. Para un causante que no era ciudadano ni residente estadounidense, el crédito unificado protege solo los primeros $60,000 de bienes situados en el país, y la tabla de tasas sobre el excedente va de 18% a 40%. La cifra comparable para un ciudadano estadounidense que fallece en 2026 es $15 millones. Estados Unidos tiene tratados sucesorios y de donaciones con un grupo limitado de países, y cuando aplica uno puede ampliar o reasignar esa exención. Si un tratado lo cubre, y cómo titular el activo si no, debe estar resuelto antes de firmar un contrato.
Titularidad por entidad: decídalo antes de la oferta
La exposición sucesoria de arriba es la razón por la que casi todos los compradores del exterior preguntan por LLC, fideicomisos y estructuras de tenencia. Esas pueden cambiar el análisis, y traen sus propios costos, deberes de divulgación y consecuencias de aprobación. El tratamiento completo está en comprar un apartamento en Nueva York con LLC o fideicomiso, así que aquí va el titular: la ciudad exige que una LLC en una escritura residencial presente la lista de sus miembros junto con las declaraciones de impuesto de transferencia en el cierre, y desde el 1 de enero de 2026 la Ley de Transparencia de LLC del estado obliga a las LLC constituidas o autorizadas aquí a informar su titularidad real al Departamento de Estado. Ese registro estatal es restringido, no público, y las LLC autorizadas antes de 2026 tienen hasta el 31 de diciembre de 2026 para cumplir.
El orden importa más que la estructura. Confirme que el edificio aprueba la titularidad por entidad antes de gastar dinero constituyendo nada, porque un cooperativo que no la permite no va a cambiar sus estatutos para su cierre.
Condominios y cooperativos tratan distinto el papeleo del exterior
La diferencia entre condominio y cooperativo, que explico en general en mi comparación entre cooperativo y condominio, toma una forma específica para un comprador cuya vida financiera está documentada fuera de Estados Unidos.
Condominio
- • Propiedad inmobiliaria, se transfiere por escritura
- • Sin aprobación de compra; la junta tiene un derecho de preferencia que rara vez ejerce
- • La solicitud es informativa, no una entrevista
- • La titularidad por entidad suele permitirse; revise el offering plan
- • Las reglas de subarriendo suelen ser las más flexibles de los dos
Cooperativo
- • Acciones de una corporación más un contrato de arrendamiento propietario
- • Se requiere aprobación de la junta para comprar
- • El paquete se arma alrededor de declaraciones y estados de cuenta estadounidenses y de liquidez posterior al cierre que la junta pueda verificar
- • Muchos edificios restringen la titularidad por entidad y el uso como segunda vivienda
- • Topes de financiamiento fijados por el edificio, además del prestamista
Léalo como fricción, no como veredicto. Los cooperativos son la mayor parte del inventario residencial de Nueva York y normalmente ofrecen mejor valor por pie cuadrado. El obstáculo para un comprador del exterior es documental: un paquete diseñado alrededor de declaraciones estadounidenses cuesta más de armar con estados de cuenta extranjeros, y las juntas pesan la liquidez que pueden confirmar. Eso varía muchísimo de edificio a edificio. Vale la pena saber además que el origen nacional y la condición migratoria o de ciudadanía son clases protegidas por la ley del estado y de la ciudad de Nueva York, y los estándares financieros de una junta tienen que aplicarse igual para todos. Lo práctico es que su agente confirme por escrito qué acepta cada edificio antes de que usted lo visite, para descartar los que no encajan desde el principio.
Su escritura es pública el día que se registra
A los compradores acostumbrados a registros de propiedad privados esto les sorprende. Las escrituras, hipotecas y declaraciones de impuesto de transferencia registradas en Manhattan, Brooklyn, Queens y el Bronx se publican en el sistema ACRIS de la ciudad, buscables por dirección o por nombre sin costo; Staten Island registra a través del Richmond County Clerk. El precio de compra, la fecha y los nombres de la escritura quedan visibles para cualquiera con un navegador. La titularidad por entidad cambia lo que aparece en la cara de la escritura y no vuelve invisible una compra. Si la discreción es un requisito real y no una preferencia, esa conversación va con su abogado antes de firmar el contrato.
Cerrar sin viajar
No hace falta estar en Nueva York. Dos mecanismos sostienen la mayoría de estos cierres.
El primero es un poder notarial, redactado de forma acotada para la operación y otorgado en una forma que Nueva York acepte. Firmarlo en un consulado o embajada de Estados Unidos es la vía más limpia; firmarlo localmente suele implicar agregar la apostilla del Convenio de La Haya. Los prestamistas y las compañías de título revisan los poderes con lupa y rechazan los demasiado viejos o demasiado amplios, así que mándelo a aprobar temprano.
El segundo es la notarización remota. Nueva York autorizó de forma permanente la notarización electrónica en la sección 135-c de la Executive Law, vigente desde el 31 de enero de 2023. El notario debe estar físicamente en Nueva York al momento del acto; el firmante puede estar en cualquier lugar. La limitación es que en una operación inmobiliaria el prestamista, la compañía de título o el abogado deben aprobarla por adelantado, así que confírmelo en el expediente en lugar de darlo por hecho.
También va a necesitar un abogado de bienes raíces de Nueva York, algo que aquí no es opcional como en otros estados. Las reglas del estado me obligan a entregarle una lista para que usted elija, en lugar de un solo nombre, y yo mantengo una. Lo que hace ese abogado está explicado en qué esperar de un abogado de bienes raíces en Nueva York. Agregue una pregunta de filtro a las de siempre: cuántos cierres ha manejado con FIRPTA y con el IT-2663.
La secuencia que funciona es estructura fiscal primero con abogado y contador, precalificación del financiamiento segundo, filtro de edificios tercero, y después la búsqueda. Nada de esto es razón para quedarse fuera del mercado. Es razón para ordenar bien a los profesionales, y para tratar los impuestos de salida como parte de la decisión de compra y no como una sorpresa que aparece años después.
Empiece por los edificios que sí pueden funcionar
Confirmo con el edificio las políticas de entidad, financiamiento y residencia antes de que mis clientes gasten dinero en un paquete. Corredor Asociado Licenciado de Bienes Raíces, Keller Williams NYC, trabajando en inglés y español en los cinco condados.
Agende una consulta privadaEste artículo es información general sobre el proceso y no constituye asesoría legal ni fiscal. La planificación de FIRPTA, la exposición al impuesto sucesorio, la aplicación de tratados y la estructuración por entidades son decisiones que se toman con un abogado licenciado y un contador con experiencia transfronteriza.
