Para vender un apartamento de lujo en NYC, usted fija el precio con ventas cerradas en su propio edificio y en su misma línea, elige el precio de lista teniendo en cuenta los umbrales del impuesto de mansión que paga el comprador, prepara el apartamento y los documentos del edificio antes de la primera visita y, si es un co-op, acepta solo la oferta de un comprador cuyas finanzas vayan a pasar la junta. Por encima de $500,000 usted paga el impuesto de transferencia de la ciudad de Nueva York de 1.425%, más el del estado de 0.4%, que sube a 0.65% del precio completo en ventas residenciales en NYC de $3,000,000 o más. En un apartamento de $3,000,000 eso suma $62,250 en impuestos de transferencia, antes de la comisión, los honorarios del abogado y el pago de su hipoteca.
Cuando fijo el precio de un apartamento de más de $2,000,000, el primer número que miro es uno que el vendedor nunca paga: el impuesto de mansión del comprador. Sube de golpe en $2,000,000, $3,000,000 y $5,000,000, y los compradores en este nivel saben exactamente dónde están esas líneas. En mis más de 25 años vendiendo bienes raíces en Nueva York, el precio de lista que las ignora es el que se queda en el mercado.
Esta guía cubre co-ops, condominios y penthouses de $2,000,000 en adelante en Manhattan y Brooklyn: cómo se fija el valor en la parte alta del mercado, qué preparar, cómo mercadear con la privacidad que usted quiera, qué revisa la junta de un co-op de lujo y qué debe pagar al cierre. Si todavía está comparando estructuras, condominio o co-op para compradores de alto patrimonio explica cómo ve la diferencia su comprador.
¿Cuánto vale su apartamento de lujo en 2026?
Un apartamento de lujo vale lo que se pagó al cierre por apartamentos comparables, ajustado por las diferencias que un comprador va a notar. Los precios de lista de lo que está activo dicen lo que otros vendedores esperan. Las ventas cerradas dicen lo que pagaron los compradores. Este es el orden en que las peso:
- La misma línea en su edificio. La misma distribución en otro piso es el comparable más cercano que existe. Se ajusta por altura del piso, vistas y condición.
- Otras líneas en su edificio. Las mismas amenidades, la misma estructura de cargos mensuales, la misma junta o los mismos estatutos.
- Edificios del mismo tipo y época cerca. Un co-op de preguerra se compara con co-ops de preguerra, y un condominio de nueva construcción con condominios de nueva construcción.
- El precio por pie cuadrado, con cuidado. En un condominio los pies cuadrados suelen venir del plan de oferta. Muchos co-ops nunca publicaron pies cuadrados oficiales, así que el precio por pie cuadrado de un co-op depende de un plano medido y sirve para confirmar, no para decidir.
Los penthouses son los más difíciles de valorar porque tienen pocos comparables reales. El espacio exterior, la altura de techo y la exposición cambian tanto en la parte alta de un edificio que un penthouse normalmente se valora a partir de los mejores apartamentos debajo de él y de otros penthouses en edificios parecidos, y luego se ajusta por lo que lo hace distinto. Los cargos mensuales también cuentan: dos apartamentos al mismo precio con mantenimiento, cargos comunes o impuestos muy diferentes no son la misma compra para el comprador.
Los umbrales del impuesto de mansión que marcan las ofertas
El impuesto de mansión lo paga el comprador, no usted, pero influye en su precio. Se aplica sobre el precio completo una vez que se cruza un umbral, así que un dólar por encima de una línea cambia el impuesto del comprador en miles. Las tasas completas están en la guía del impuesto de mansión en NYC.
| Precio | Tasa del impuesto de mansión | Impuesto que paga el comprador |
|---|---|---|
| $1,995,000 | 1% | $19,950 |
| $2,000,000 | 1.25% | $25,000 |
| $2,995,000 | 1.25% | $37,437.50 |
| $3,000,000 | 1.5% | $45,000 |
| $4,995,000 | 1.5% | $74,925 |
| $5,000,000 | 2.25% | $112,500 |
Fíjese en la línea de $5,000,000: $5,000 más de precio le cuestan al comprador $37,575 más de impuesto. La línea de $3,000,000 también le importa a usted, porque ahí su propio impuesto de transferencia estatal sube de 0.4% a 0.65% del precio completo. A $2,995,000 su impuesto estatal es $11,980; a $3,000,000 es $19,500. Si sus comparables lo ponen justo por encima de un umbral, un precio justo por debajo puede ampliar el grupo de compradores que buscan en ese rango. Si lo ponen muy por encima, liste donde dicen los comparables y deje que el comprador haga sus propias cuentas.
Prepare el apartamento y los documentos
Los compradores a este precio llegan con abogados que lo leen todo, y lo leen rápido. La forma más limpia de cumplir el calendario es tener el expediente listo antes de que salga el anuncio.
Expediente de un condominio
- • La escritura, sacada de ACRIS, con el nombre de cada dueño
- • Declaración, estatutos y reglas de la casa
- • El presupuesto más reciente y el estado financiero auditado
- • Actas recientes de la junta, si el agente administrador las entrega
- • Acuerdo de alteraciones y cierre de permisos de cualquier renovación
- • Estado de cuenta actualizado para liquidar la hipoteca
Expediente de un co-op
- • Certificado de acciones y contrato de arrendamiento propietario
- • El paquete de solicitud de la junta y sus requisitos financieros
- • El estado financiero auditado y el presupuesto más recientes
- • Los términos del flip tax, si el edificio lo cobra
- • Acuerdo de alteraciones y cierre de permisos de cualquier renovación
- • Estado de cuenta para liquidar el préstamo de acciones
Las renovaciones merecen la mayor atención. El abogado del comprador va a preguntar si la obra fue aprobada por la junta y cerrada con el Departamento de Edificios cuando hacía falta un permiso. Un permiso abierto que aparece en la segunda semana de revisión del contrato es un retraso que usted puede evitar ahora. En el apartamento: repare lo que un comprador va a ver, retire fotos personales y colecciones antes de las fotografías y mande a hacer un plano preciso. Si alguna foto tiene decoración virtual, tiene que decirlo.
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Luxury Listings on the Market
Apartments at $2,000,000 and up in Manhattan and Brooklyn
405 Park Place
Prospect Heights
695 1st Avenue #38H
Murray Hill
Listing information provided courtesy of the Real Estate Board of New York's Residential Listing Service (RLS). Information is deemed reliable but not guaranteed. Sale listings verified. ©2026 REBNY. RLS data displayed by Keller Williams NYC.
Mercadeo con la privacidad que usted quiera
Algunos vendedores quieren la mayor exposición posible. Otros quieren que el apartamento lo vean compradores serios y nadie más. Los dos pueden listar en el Residential Listing Service de REBNY, que pone el apartamento frente a los corredores que representan a la mayoría de los compradores en NYC, y los dos deciden cuánto revela el mercadeo. Las opciones que protegen su privacidad:
- Visitas solo con cita, sin open house si así lo prefiere.
- Prueba de fondos antes de una visita. A este nivel es una petición razonable y filtra las visitas por curiosidad.
- Fotos de los espacios, no del dueño. Nada de fotos familiares, obras de arte que prefiera no publicar, documentos o correo en el encuadre.
- Su nombre no aparece en el mercadeo. El anuncio describe el apartamento y el edificio.
En la ciudad de Nueva York los compradores firman un acuerdo de representación con su propio corredor antes de una visita, así que la mayoría de las visitas llegan por medio de otro corredor que ya conoce al comprador. Para saber qué preguntarle a un corredor sobre el mercadeo antes de firmar, lea cómo elegir un agente para listar en NYC.
Co-ops de lujo: la junta lee el balance del comprador
En un co-op, la junta tiene que aprobar a su comprador y puede rechazarlo sin dar razones. En la parte alta del mercado las preguntas de la junta son de dinero: el pago inicial, la deuda en relación con los ingresos y la liquidez posterior al cierre, es decir, cuánto le queda al comprador en el banco después de cerrar, que muchas veces se expresa en años de mantenimiento y pagos del préstamo. Cada edificio fija sus propios requisitos, y algunos permiten poco o ningún financiamiento.
Pídale al agente administrador los requisitos financieros del edificio antes de listar, y pídale al comprador su estado financiero antes de aceptar una oferta, no después. Una oferta que no puede pasar la junta le cuesta los meses entre el contrato y el rechazo. El proceso de la junta del co-op para vendedores explica el paquete y la entrevista.
Lo que usted paga al cierre
En una reventa, el vendedor paga los dos impuestos de transferencia. El estatal es el que cambia en la parte alta: 0.4% por debajo de $3,000,000 y 0.65% del precio completo de $3,000,000 en adelante.
Impuestos de transferencia del vendedor a tres precios
$2,000,000: ciudad 1.425% = $28,500; estado 0.4% = $8,000; total $36,500.
$3,000,000: ciudad 1.425% = $42,750; estado 0.65% = $19,500; total $62,250.
$5,000,000: ciudad 1.425% = $71,250; estado 0.65% = $32,500; total $103,750.
Además de los impuestos de transferencia: la comisión del corredor, que se negocia y queda en el acuerdo de listado; los honorarios de su abogado; el flip tax si su co-op lo cobra; los cargos del agente administrador por cuestionarios, cartas de renuncia y mudanza; y la liquidación de su hipoteca o préstamo de acciones. Tengo una lista de abogados que puedo sugerirle, y usted elige el suyo. La versión línea por línea está en ganancia neta y costos de cierre del vendedor en NYC.
Ganancias de capital y vendedores extranjeros
Si el apartamento fue su vivienda principal por al menos dos de los últimos cinco años, la sección 121 del Código de Rentas Internas le permite excluir hasta $250,000 de ganancia, o $500,000 en una declaración conjunta. A precios de lujo la ganancia muchas veces pasa de esa cifra, así que hable con su contador antes de fijar el precio. Más detalles en la guía de ganancias de capital al vender en NYC.
Si el vendedor es una persona extranjera, FIRPTA por lo general obliga al comprador a retener el 15% del monto realizado al cierre y enviarlo al IRS. En una venta de $4,000,000 eso son $600,000 retenidos de lo que usted recibe. Un certificado de retención del IRS puede reducirlo y toma tiempo conseguirlo, así que un vendedor extranjero debe empezar con un asesor de impuestos antes de listar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo toma vender un apartamento de lujo en NYC?
El tiempo hasta una oferta aceptada depende del precio, la condición y la competencia, y un precio correcto es lo que más lo acorta. Después del contrato, un condominio suele cerrar más rápido que un co-op, porque el co-op suma el paquete, la revisión y la entrevista con la junta.
¿Debo poner el precio justo debajo de $2,000,000, $3,000,000 o $5,000,000?
Solo si sus ventas cerradas comparables lo ponen cerca de la línea. Los compradores buscan por rangos de precio y hacen la cuenta del impuesto de mansión, así que un precio apenas por encima de un umbral puede costarle atención. Un precio muy por encima debe seguir a los comparables.
¿Pago yo el impuesto de mansión cuando vendo?
No. El estado de Nueva York le cobra el impuesto de mansión al comprador, desde 1% a partir de $1,000,000. Usted paga los impuestos de transferencia de la ciudad y del estado.
¿Necesito una declaración de condición de la propiedad?
No para un apartamento en condominio o co-op. La declaración de Nueva York bajo la sección 462 de la Ley de Propiedad Inmobiliaria cubre casas de una a cuatro familias, así que aplica a la venta de una townhouse, pero su definición excluye las unidades de condominio y los apartamentos cooperativos.
¿Piensa vender un apartamento de lujo en NYC?
Milton Coste, Corredor Asociado Licenciado de Bienes Raíces, con más de 25 años en bienes raíces en Nueva York y más de 1,100 transacciones en los cinco condados. Envíeme la dirección y le respondo con las ventas cerradas con las que fijaría el precio, dónde queda frente a los umbrales del impuesto de mansión y cuánto le queda neto.
Reciba el Precio y el Neto de su ApartamentoEsto es información general, no asesoría legal ni de impuestos. Las tasas de transferencia y del impuesto de mansión provienen de las secciones 1402 y 1402-a de la Ley Tributaria de Nueva York (Departamento de Impuestos y Finanzas del Estado) y de la sección 11-2102 del Código Administrativo de NYC. La exclusión por venta de vivienda proviene del Tema 701 del IRS y la retención de FIRPTA de la página de retención FIRPTA del IRS.
