Las reglas posteriores al acuerdo NAR, los contratos de representación del comprador y cómo funciona realmente la estructura de comisiones en Nueva York
La comisión inmobiliaria promedio en la Ciudad de Nueva York se mantuvo en 5.7% en 2026, casi sin cambios pese al acuerdo de la National Association of Realtors que entró en vigor en agosto de 2024. Ese acuerdo creó contratos obligatorios de representación del comprador y desvinculó formalmente la compensación del agente del comprador del MLS, pero en NYC el efecto práctico ha sido más procesal que financiero. Entender las nuevas reglas importa tanto si compras, como si vendes, o ambas cosas.
En mis más de 25 años como Licensed Real Estate Associate Broker en Nueva York, he visto cambiar las estructuras de comisión antes. Los cambios del NAR de 2024 son reales y requieren atención, pero los fundamentos de cómo funciona la compensación en este mercado no han cambiado tan dramáticamente como sugirieron los titulares nacionales.
En una transacción típica de NYC, el vendedor paga una comisión total del 5% al 6% del precio de venta al cierre. Ese total se divide entre el broker del listado y el broker del comprador, usualmente 50/50 pero no siempre. En una venta de $1.2 millones con una comisión de 5.7%, la tarifa total es $68,400, dividida aproximadamente en $34,200 para cada lado.
| Precio de Venta | Total al 5.7% | Lado del Listado (~50%) | Lado del Comprador (~50%) |
|---|---|---|---|
| $600,000 | $34,200 | $17,100 | $17,100 |
| $1,200,000 | $68,400 | $34,200 | $34,200 |
| $2,500,000 | $142,500 | $71,250 | $71,250 |
| $5,000,000 | $285,000 | $142,500 | $142,500 |
Los vendedores negocian la comisión con el broker del listado antes de firmar el acuerdo de listado. Los compradores ahora negocian la compensación con su agente antes de la primera visita mediante un contrato de representación del comprador. Estas dos negociaciones son legalmente independientes bajo las nuevas reglas de REBNY.
Tres cambios específicos entraron en vigor en Nueva York tras la implementación del acuerdo NAR de agosto de 2024:
Los contratos de representación del comprador son obligatorios. Desde 2025, un agente del comprador en Nueva York debe tener un contrato de representación firmado antes de mostrar cualquier propiedad. No es opcional, y REBNY lo ha incorporado a sus reglas para brokers miembros. El contrato debe especificar la compensación del agente del comprador, expresada como monto en dólares o como porcentaje.
Las ofertas de compensación del vendedor ya no se publican en el MLS. Bajo el sistema anterior, los brokers del listado publicaban una oferta de co-broke en el MLS, y los agentes del comprador conocían la compensación antes de mostrar. Ahora esa oferta se negocia por separado, antes o durante la transacción.
Los compradores pueden negociar quién paga a su agente. Si el vendedor acepta cubrir la tarifa del agente del comprador como parte de la operación, fluye a través de la transacción. Si el vendedor se niega, el comprador paga a su agente directamente. En la práctica, la mayoría de los vendedores en NYC sigue ofreciendo compensación al agente del comprador a través del broker del listado para maximizar el grupo de compradores. Pero ahora es legalmente negociable en lugar de presumirse.
La comisión del listado siempre es negociable. Algunos factores que dan más palanca a los vendedores: una propiedad de precio alto (la matemática funciona distinto a $3 millones que a $600,000), una propiedad con fuerte demanda y probables ofertas múltiples, y un vendedor dispuesto a encargarse de parte del trabajo de coordinación.
Lo que no cambia: reducir la oferta de co-broke al agente del comprador tiende a encoger el grupo de compradores. Los agentes del comprador son más propensos a mostrar propiedades que ofrecen compensación completa de co-broke. Un vendedor que ahorra 0.5% en el co-broke puede perder varios postores y terminar con menos de lo que ahorró. Esta dinámica no ha cambiado tras el acuerdo.
Los servicios de listado por tarifa fija existen en NYC pero vienen con limitaciones. La membresía en REBNY y el acceso al RLS (REBNY Listing Service) son necesarios para alcanzar el mercado completo de brokers de compradores. Un servicio de tarifa fija sin acceso al RLS limita la exposición de tu listado. Revisa la lista de verificación para vender tu casa en NYC antes de tomar esta decisión.
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1711 Rockaway Parkway
Canarsie
120 E 90th Street #16-B
Carnegie Hill
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Los compradores ahora tienen una palanca explícita que antes no tenían formalmente: puedes negociar la compensación de tu agente antes de firmar el contrato de representación del comprador. Pregunta a cualquier agente del comprador directamente: ¿cuál es tu comisión y qué pasa si el vendedor ofrece menos?
La respuesta te dice mucho sobre el agente. Un agente del comprador que se niega a discutir su compensación antes de firmar un contrato merece reconsiderarse. La transparencia sobre las tarifas es ahora una obligación profesional básica bajo las reglas de REBNY.
Los compradores también pueden negociar concesiones del vendedor que compensen la tarifa del agente del comprador. En un mercado con vendedores motivados, pedir un crédito hacia los gastos de cierre que incluya la compensación del agente del comprador es una posición de negociación legítima. Tu agente y tu abogado pueden estructurarlo apropiadamente.
¿Preguntas Sobre Comisiones en Tu Transacción Específica?
Habla con MiltonLa agencia dual, donde un agente o una correduría representa al comprador y al vendedor a la vez, está permitida en Nueva York con consentimiento escrito de ambas partes. Vale la pena conocerla porque la agencia dual puede afectar cómo se divide la comisión y crea un conflicto de interés que el agente debe divulgar. Consulta la guía de señales de alerta en agentes para identificar cuándo la agencia dual no se está divulgando correctamente.
La comisión es una de las partidas más grandes de cualquier transacción inmobiliaria. Entender cómo funciona antes de llegar a la mesa de cierre te coloca en una posición de negociación más fuerte durante todo el proceso. Revisa la guía del vendedor de NYC o la guía del comprador de NYC según de qué lado de la mesa estés.
Currently available properties across the five boroughs
139 W 85th Street #4
Upper West Side
625 Main Street #LL41
Roosevelt Island
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