Cómo funcionan las comisiones, qué es negociable y por qué el servicio completo importa en NYC
Los vendedores en NYC suelen pagar una comisión inmobiliaria total del 5% al 6% del precio de venta al cierre, dividida entre el agente del vendedor y el agente del comprador, así que una venta de $1 millón conlleva entre $50,000 y $60,000 de comisión. La tasa es negociable, y un co-op cuyo edificio cobra flip tax agrega una tarifa aparte, típicamente del 1-3% del precio.
La comisión inmobiliaria estándar en NYC en una venta de propiedad va del 5% al 6% del precio de venta, dividida entre el agente del vendedor y el agente del comprador. En un apartamento de $1 millón, eso es de $50,000 a $60,000, convirtiéndola en uno de los mayores costos de transacción en cualquier venta en NYC. Como Corredor Asociado Licenciado con más de 25 años negociando negocios en Manhattan, Brooklyn y Queens, me preguntan sobre comisiones más que casi cualquier otro tema. Esta guía desglosa exactamente cómo funciona la comisión inmobiliaria en NYC, qué es negociable y qué valor ofrece un agente de servicio completo por esa tarifa.
Entender la estructura de comisiones es especialmente importante en el mercado de NYC, donde la complejidad de las juntas de co-ops, los protocolos de REBNY y los costos de cierre multicapa hacen que la representación profesional sea particularmente valiosa.
En una venta típica de NYC, el vendedor paga la comisión completa al cierre. El agente del vendedor (agente de listado) y el agente del comprador dividen la comisión total, generalmente 50/50. Así que en una comisión total del 6%, la corredora de cada agente recibe el 3%. El agente individual luego divide su porción con su corredora según su propio acuerdo.
Importante: la comisión siempre es negociable. No hay una tasa legalmente obligatoria. El rango del 5-6% es una norma del mercado, no una regla. Dicho esto, ofrecer comisión por debajo del mercado al agente del comprador puede reducir el número de agentes que muestren su propiedad, lo que finalmente puede costarle más de lo que ahorró.
| Estructura de Comisión | Tasa Típica | Quién Paga | Notas |
|---|---|---|---|
| Comisión total | 5-6% | Vendedor (al cierre) | Dividida entre agente de listado y de comprador |
| Lado del agente de listado | 2.5-3% | De los fondos del vendedor | Cubre marketing, puesta en escena, negociaciones |
| Lado del agente del comprador | 2.5-3% | De los fondos del vendedor | Ofrecido mediante acuerdo de co-corretaje RLS |
| Nueva construcción | 2-3% (solo agente comprador) | Promotor/desarrollador | El promotor paga al agente del comprador directamente |
Un agente de listado de servicio completo en NYC proporciona un conjunto integral de servicios que impactan directamente su precio de venta y cronograma. Esto es lo que mis clientes vendedores reciben:
Estrategia de precios: Un CMA basado en datos usando ventas cerradas, inventario activo y factores específicos del edificio. Poner el precio correcto desde el primer día es el factor individual más importante para obtener el mejor precio. Vea mi guía de precios estratégicos para la metodología que uso.
Marketing y exposición: Fotografía profesional, recorridos virtuales, planos, distribución de listados a través de RLS (llegando a más de 57,000 agentes), StreetEasy y todos los portales principales. También uso herramientas pre-mercado como Zillow Preview para generar interés de compradores antes de la fecha de listado público.
Negociación y gestión del negocio: En el mercado complejo de NYC, la negociación se extiende mucho más allá del precio de la oferta. Incluye gestionar paquetes de juntas de co-ops, coordinar con abogados, manejar contingencias de inspección y navegar las demandas únicas del proceso de transferencia de cada edificio.
Puesta en escena y presentación: Puesta en escena y fotografía profesional que estudios muestran produce un precio de venta del 5-10% más alto en promedio. Coordino esto para cada listado como parte del servicio estándar.
Como comprador en NYC, típicamente no paga la comisión de su agente directamente en transacciones de reventa. El vendedor cubre la comisión total de los fondos de venta. Sin embargo, eso no significa que la representación del comprador sea "gratuita." La comisión está incorporada en el precio de la propiedad.
Donde esto se vuelve importante: los acuerdos de representación del comprador son ahora práctica estándar. Antes de comenzar a visitar propiedades, su agente le pedirá que firme un acuerdo que describe sus servicios y la estructura de comisiones. Esto protege a ambas partes y asegura transparencia sobre quién paga qué.
Para nuevas construcciones, el cálculo es diferente. Los promotores pagan la comisión del agente del comprador (típicamente 2-3%), y tener su propio agente no le cuesta nada. Entrar a una sala de ventas sin representación significa que el agente del promotor representa los intereses del desarrollador, no los suyos. He ahorrado a clientes compradores miles negociando créditos de costos de cierre, unidades de almacenamiento y espacios de estacionamiento que el equipo de ventas no habría ofrecido espontáneamente.
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Varias corredurías de descuento en NYC ofrecen tasas de comisión reducidas, típicamente 1-1.5% en vez de 2.5-3%. El discurso es simple: mismo servicio, menor costo. La realidad es más matizada.
En mi experiencia, las propiedades que logran los mayores precios de venta en el menor tiempo son aquellas con agentes que invierten más en marketing, estrategia de precios y seguimiento con compradores. En un apartamento de $1M, la diferencia entre un ratio de venta-a-listado del 95% y del 98% es $30,000, más que los "ahorros" en comisión de un modelo de descuento.
Flip taxes de co-ops: No confunda la comisión con el flip tax. El flip tax es una tarifa separada (típicamente 1-3% del precio de venta) pagada a la corporación del co-op al cierre. Se deduce de los fondos del vendedor además de la comisión. Para un desglose completo, vea mi guía de costos de cierre.
Reglas de co-corretaje de REBNY: El RLS de NYC requiere que los agentes de listado ofrezcan una comisión de co-corretaje a los agentes de compradores. Esto asegura que los agentes de compradores sean compensados por traer compradores calificados y es una de las razones por las que el mercado de NYC funciona tan eficientemente como lo hace.
Interacción con el impuesto mansion: En propiedades de $1M o más, el comprador paga el impuesto mansion de NYC (1% a 3.9% dependiendo del precio). Al presupuestar costos totales de transacción, los compradores deben considerar tanto sus posibles obligaciones de comisión como el impuesto mansion.
Cada propiedad y situación es diferente. Estaré encantado de explicarle la estructura de comisiones para su venta específica, detallar exactamente qué servicios recibirá, y proporcionarle una estimación de ganancias netas para que sepa qué esperar al cierre.
Llame o envíe un mensaje de texto al (917) 416-7433 o solicite una consulta gratuita para vendedores.
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122 E 25th Street #PH7
Flatiron
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Las propiedades en venta y los comentarios de Milton han aparecido en The New York Times, el New York Post y Haven Lifestyles. Ver la cobertura.
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Milton Coste
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