La renta mediana pedida en Manhattan llegó a $5,000 al mes en febrero de 2026, un máximo histórico según el reporte de mercado de alquiler de Corcoran, mientras que en Brooklyn la renta mediana pedida llegó a $4,296 ese mismo mes. Cifras así son exactamente la razón por la que un dueño que se muda fuera de su casa en Nueva York empieza a preguntarse si conviene alquilar o vender el lugar que deja atrás, en lugar de simplemente ponerlo a la venta.
En mis más de 25 años vendiendo bienes raíces en Nueva York en los cinco condados, esta es una de las llamadas más comunes que recibo de un dueño que se está mudando, no solo vendiendo. El número de la renta por sí solo casi nunca resuelve la pregunta. Lo que la resuelve es la cuenta de costos de mantenimiento detrás de esa renta, lo que permite específicamente su edificio, y lo que le hace el reloj fiscal a sus números si esperan demasiado.
Una nota sobre el alcance antes de entrar al marco de decisión: este artículo asume que ya son dueños de la propiedad y están decidiendo qué hacer con ella. Si en cambio están decidiendo si alquilar o comprar en Nueva York desde cero, esa es una pregunta distinta con una respuesta distinta, y esa cuenta la desarrollo por separado en mi guía de punto de equilibrio entre alquilar y comprar.
Lo que la renta realmente tiene que cubrir
La cifra de la renta sola casi no dice nada. Lo que importa es lo que queda después de los costos de mantenimiento, y esos costos en Nueva York suelen ser más altos de lo que espera un dueño que alquila por primera vez. La tabla siguiente es un ejemplo ilustrativo, no una propiedad específica, pero muestra la aritmética que cada dueño necesita correr contra los números reales de su propio edificio.
| Partida mensual | Monto ilustrativo |
|---|---|
| Renta alcanzable | $3,800 |
| Mantenimiento o cargos comunes | -$1,400 |
| Principal e interés de hipoteca | -$1,600 |
| Costos de arrendamiento y gestión | -$300 |
| Reserva por vacancia y reparaciones (5% de la renta) | -$190 |
| Flujo de caja mensual neto | $310 |
Ejemplo ilustrativo únicamente, no una propiedad específica. Aquí se asume que los impuestos a la propiedad ya están dentro del mantenimiento o los cargos comunes; confirmen las cifras reales de su edificio antes de decidir.
Esa partida de $300 en arrendamiento y gestión cubre la verificación del inquilino, la preparación del contrato de arrendamiento y, si contratan a un corredor para sacar la unidad al mercado, un honorario de arrendamiento a precio de mercado. Los dueños que se saltan esa reserva y solo comparan la renta contra su pago de hipoteca casi siempre sobreestiman lo que alquilar realmente les deja. Corran esta tabla con el mantenimiento o los cargos comunes reales de su edificio, el saldo real de su hipoteca y una renta pedida realista para su línea antes de decidir cualquier cosa.
El número que casi todos los dueños estiman a ojo es el de arriba. No lo adivinen. Mi página para dueños que alquilan trae las rentas pedidas medianas por vecindario y por número de habitaciones, con la cantidad de publicaciones en que se basa cada cifra y el cambio interanual, con fuente y fecha, para que puedan ver si la línea de su edificio sostiene la renta que su cuenta necesita. Si la sostiene, esa misma página es donde tomo listados de alquiler del lado del dueño. Si no la sostiene, el resto de este artículo es la mitad más útil.
Recuperar la unidad más adelante
Alquilar no es una decisión que puedan deshacer en el momento en que quieran vender con la unidad vacía. La ley de Good Cause Eviction de Nueva York cambió lo que se necesita para terminar un arrendamiento cubierto, y eso afecta a los dueños que planean alquilar por un tiempo y luego vender vacío o mudarse ellos mismos de vuelta.
Good Cause Eviction cambia el plan de salida
Good Cause Eviction entró en vigor el 20 de abril de 2024, y limita las razones por las que un arrendador puede negarse a renovar un contrato cubierto o buscar recuperar la unidad. Si su plan es alquilar por un tiempo y luego vender con posesión vacía, necesitan entender qué unidades y edificios están cubiertos y cómo interactúa el plazo del contrato con una venta futura. Cubro el mecanismo completo, las exenciones y la cuenta de posesión vacía en mi guía para vender un apartamento en Nueva York con un inquilino dentro.
La versión corta: un grupo de compradores que quiere mudarse ellos mismos no va a competir por una unidad que no pueden ocupar en la fecha que necesitan. Si la posesión vacía importa para su venta futura, construyan el plazo del contrato y cualquier decisión de renovación alrededor de esa fecha de salida desde el primer día, no después de que ya tengan un inquilino dentro.
¿Está considerando alquilar o vender su propiedad en Nueva York?
Represento compradores y vendedores en los cinco condados y en Hudson Valley, y corro esta misma comparación con dueños antes de que firmen un contrato de arrendamiento o pongan la propiedad en venta. Algunas de las operaciones que he cerrado están en miltoncoste.com/listings.
Agendar una Consulta GratuitaSi es un cooperativo: el reloj del subarriendo se agota
La mayoría de los contratos de arrendamiento propietario (proprietary lease) de los cooperativos en Nueva York no tratan el subarriendo como un derecho que puedan ejercer cuando quieran. Las políticas comunes de subarriendo en cooperativos permiten subarrendar solo 2 años de cada 5, exigen entre 1 y 2 años de ocupación propia antes de poder alquilar, o prohíben el subarriendo por completo una vez que ya no viven ahí ustedes mismos. Las juntas que sí lo permiten a menudo cobran una cuota de subarriendo además de la solicitud estándar, y las renovaciones después del primer año suelen necesitar una nueva aprobación de la junta.
Si su unidad es un cooperativo, lean el contrato de arrendamiento propietario y el reglamento del edificio antes de asumir que alquilar es siquiera una opción. En algunos edificios simplemente no lo es, o solo está disponible por una ventana demasiado corta para resolver el problema que están tratando de resolver.
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Live data · Updated every 15 min · Source: REBNY RLS
421 Hudson Street #520
West Village
100 W 39th Street #42E
Midtown
Listing information provided courtesy of the Real Estate Board of New York's Residential Listing Service (RLS). Information is deemed reliable but not guaranteed. Sale listings verified. ©2026 REBNY. RLS data displayed by Keller Williams NYC.
Si es un condominio: más margen para alquilar, pero con un costo
Los condominios en general permiten subarrendar sin los períodos de espera por ocupación que exigen los cooperativos, y esa es la razón principal por la que los inversionistas prefieren los condominios sobre los cooperativos para generar ingresos por renta. La mayoría de las juntas de condominio igual cobran una cuota de subarriendo o arrendamiento, comúnmente entre $500 y $1,500 al año, fijada por el reglamento y los estatutos del edificio, no por ley estatal.
Esa cuota de subarriendo del condominio es distinta, y no debe confundirse, con la Real Property Law 238-a, que regula las cuotas de verificación de antecedentes y crédito que un arrendador cobra a un posible inquilino durante la solicitud de arrendamiento de esa persona. La cuota del condominio es un cargo de la asociación del edificio por el derecho a arrendar su propia unidad. La cuota bajo 238-a es un costo de verificación ligado a la persona específica que solicita alquilarles a ustedes. Presupuesten ambas si van a convertir un condominio en alquiler.
El reloj fiscal: la Sección 121 y la depreciación
La Sección 121 del código fiscal federal permite a un propietario excluir hasta $250,000 de ganancia de capital en la venta de su residencia principal, o $500,000 para una pareja casada que declara en conjunto, pero solo si fueron dueños y usaron la vivienda como residencia principal durante al menos 2 de los 5 años anteriores al cierre. Ese período de 5 años sigue corriendo desde el día en que se mudan, ya sea que alquilen la unidad, la dejen vacía o instalen a un familiar.
En la práctica, eso les da a la mayoría de los dueños una ventana de aproximadamente 3 años después de convertir la propiedad en alquiler para venderla y aún calificar para la exclusión completa, ya que 2 años de residencia previa más 3 años de alquiler los deja justo en el borde de la ventana de 5 años. Si esperan más de eso para vender, pueden quedar fuera de la prueba de 2 de 5 años, y la exclusión queda en riesgo. La cuenta exacta se complica más si ya usaron parte de la exclusión en una venta anterior, así que confirmen su calendario específico contra la Publicación 523 del IRS junto con un contador. Para el desglose completo de lo que una venta les deja después de impuestos, vean mi guía de impuesto sobre ganancias de capital para vendedores en Nueva York, mi guía del impuesto a las ganancias de capital en Nueva York y mi desglose de ganancia neta del vendedor. Para poner una cifra frente a la columna de la renta, pasen su precio de venta por la calculadora de ganancias netas del vendedor y comparen el efectivo al cierre contra el flujo mensual que el alquiler realmente produciría.
Si sí alquilan la unidad, el IRS en general exige depreciar la parte correspondiente al edificio de su base de costo a lo largo de 27.5 años, lo cual reduce el ingreso de renta que declaran cada año que la mantienen alquilada. Esa misma depreciación reduce su base de costo y se recupera al momento de la venta, a una tasa federal de hasta 25%. La interacción entre la recuperación de depreciación y la exclusión de la Sección 121 es exactamente el tipo de cálculo que un contador debe correr contra sus números reales antes de decidir mantener y alquilar en lugar de vender ahora.
Alquilar o vender: lado a lado
Alquilar la propiedad
- • Mantiene la tasa de hipoteca y la dirección si podrían regresar
- • Solo funciona si la renta cubre el mantenimiento, la gestión y una reserva de reparaciones
- • Los límites de subarriendo en cooperativos y las cuotas en condominios cambian la cuenta según el edificio
- • Good Cause Eviction afecta cómo y cuándo pueden terminar el arrendamiento más adelante
- • La depreciación reduce el impuesto sobre el ingreso de renta ahora, pero se recupera al vender
Vender la propiedad
- • Convierte el capital en efectivo al cierre, sin obligaciones continuas de arrendador
- • La exclusión de la Sección 121 es más fácil de reclamar mientras aún califican
- • La ganancia neta depende del impuesto de transferencia, el flip tax y los honorarios de abogado
- • Renuncian a cualquier apreciación futura del edificio o de la zona
- • El momento frente al ciclo del mercado se vuelve la variable principal
Ninguna de las dos columnas es la respuesta correcta para todos los dueños. Un dueño que podría regresar a la ciudad en dos años y cuyo edificio permite subarrendar sin restricciones tiene una cuenta muy distinta a la de alguien en un cooperativo que limita el subarriendo a dos años de cada cinco, o a la de alguien que ya lleva tres años fuera y está por perder la exclusión de la Sección 121. Corran las reglas reales de subarriendo de su edificio, sus costos de mantenimiento reales y su calendario fiscal real antes de decidir, e involucren a su contador y a su abogado antes de firmar un contrato de arrendamiento o un acuerdo de venta.
Hay un tercer camino que este marco deja fuera y que aparece con suficiente frecuencia como para nombrarlo. Algunos dueños no están eligiendo entre alquilar y cobrar la venta; se están mudando a una vivienda más pequeña dentro de la ciudad y necesitan que la venta y la compra encajen en el tiempo. Eso es un problema de secuencia y no de alquilar frente a vender, y cubro los tiempos, el expediente de junta del lado de la compra y las opciones puente en mi guía para mudarse a una vivienda más pequeña en Nueva York.
¿Listos para correr sus propios números?
Represento vendedores en los cinco condados y en Hudson Valley, y puedo revisar las reglas de subarriendo de su edificio específico y la cuenta de ganancia neta contra un precio de venta actual antes de que se comprometan con cualquiera de las dos opciones.
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