HPD califica una violación Clase C como de "peligro inmediato", y en la mayoría de las condiciones Clase C el dueño tiene 24 horas desde la notificación para corregirla. Las violaciones de calefacción y agua caliente no tienen plazo alguno. Ese es el calendario de corrección de la propia HPD. Lo que muchos dueños pasan por alto viene después de la reparación: la violación sigue abierta en el registro de la ciudad hasta que la corrección se certifica ante HPD o la violación se desestima, así que una condición reparada el año pasado todavía puede aparecer abierta hoy.
Empecé en bienes raíces en Nueva York en noviembre de 2001, y durante 15 de esos años revisé cada operación de mi oficina antes de que saliera, no solo las mías. La mayoría de los agentes solo conocen cómo se ven sus propias operaciones. Lo que importa aquí es sencillo: las violaciones abiertas son públicas. HPDONLINE se las muestra a cualquiera que escriba la dirección, incluida toda la gente del otro lado de una venta.
Esta guía explica qué significan las clases de violación de HPD, cuánto puede costar una Clase C abierta y el papeleo que de verdad la cierra. Si prefiere ver primero la lista de su edificio, la Revisión de Edificio trae las violaciones abiertas de HPD y del DOB de una dirección en un solo paso.
Las cuatro letras de una violación de HPD
HPD, el Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda, hace cumplir el Código de Mantenimiento de Viviendas de la ciudad y la Ley de Viviendas Múltiples del estado en los edificios residenciales. Cada Aviso de Violación que emite lleva una clase de peligro. El plazo de la tabla es el que HPD describe como el tiempo que tiene el dueño para corregir desde el aviso antes de que apliquen multas civiles, si se piden en la Corte de Vivienda.
| Clase | Descripción de HPD | Plazo desde la notificación |
|---|---|---|
| A | No peligrosa | 90 días |
| B | Peligrosa | 30 días |
| C: pintura con plomo, protectores de ventana, moho, ratones, cucarachas, ratas | Peligro inmediato | 21 días |
| C: puertas de cierre automático | Peligro inmediato | 14 días |
| C: calefacción y agua caliente | Peligro inmediato | Sin plazo |
| Toda otra Clase C | Peligro inmediato | 24 horas |
| I | Aquí aparecen las Órdenes de Reparación y las Órdenes de Desalojo | No figura en el calendario por clase |
Dos trámites que los dueños olvidan también aparecen en la lista de HPD como órdenes y no como reparaciones: el registro anual de la propiedad y el informe anual de chinches. Ninguno tiene una condición física detrás. Cada uno tiene su guía, el registro ante HPD y el informe anual de chinches, y el primero pesa más de lo que parece, como verá más abajo.
Cuánto puede costar una Clase C abierta
La Ley Local 71 aumentó las multas civiles de HPD para las violaciones emitidas a partir del 8 de diciembre de 2023. Según la página de multas y cargos de HPD, las impone la Corte de Vivienda cuando el dueño no corrige ni certifica.
| Violación emitida desde el 8 de diciembre de 2023 | Multa civil |
|---|---|
| Clase A | $50 a $150, más $25 por día |
| Clase B | $75 a $500, más $25 a $125 por día |
| Clase C, 5 unidades o menos | $150 a $750, más $50 a $150 por día |
| Clase C, más de 5 unidades | $150 a $1,200, más $150 a $1,200 por día |
| Clase C, calefacción y agua caliente | $350 a $1,250 por día; $500 a $1,500 por día en violaciones posteriores |
| Clase C, peligro de pintura con plomo | $250 por día, hasta $10,000 |
| Clase C, puertas de cierre automático | $250 a $500, más $250 por día hasta corregirla |
Las cifras diarias son las que convierten un detalle en un problema grande. El segundo costo se ve menos. Cuando una condición de peligro inmediato queda abierta, HPD puede corregirla por su cuenta mediante el Programa de Reparaciones de Emergencia y cobrarle a la propiedad. Esos cargos están entre las deudas que el Departamento de Finanzas puede vender en la venta de gravámenes fiscales, así que una Clase C ignorada puede terminar convertida en gravamen. La guía sobre los avisos de venta de gravámenes explica esa cadena desde el otro extremo.
HPD también puede cobrar cargos de inspección. Si ya hizo dos o más inspecciones por queja en el mismo apartamento en doce meses, y cada una dejó una violación peligrosa o de peligro inmediato que no se certificó por completo, puede cobrar $200 por la tercera inspección y por cada una siguiente que encuentre otra.
Vea las violaciones abiertas de su edificio antes que el comprador
La Revisión de Edificio lee los registros públicos de la ciudad para una dirección: violaciones abiertas de HPD por clase, violaciones abiertas del DOB y la lista de venta de gravámenes, con lo que significa cada punto y cómo se resuelve.
Revise Su EdificioReparado no es cerrado: la certificación
De aquí sale la mayoría de las violaciones abiertas de un edificio. La certificación de corrección de HPD es gratuita, y el dueño tiene que presentarla dentro del plazo impreso en el Aviso de Violación. Sin ella, la violación sigue abierta aunque el trabajo esté terminado.
- Cómo certificar. En papel, con la certificación que viene con el aviso, o en línea por eCertification. Las violaciones de pintura con plomo, moho y plagas no se pueden certificar por eCertification y siguen sus propios formularios.
- Certifique solo después de reparar. HPD puede auditar cualquier certificación, y a los inquilinos se les avisa cuando HPD la recibe y pueden impugnarla, lo que provoca una reinspección. Una violación que resulta sin corregir pasa a estado de Certificación Falsa y sigue abierta.
- La certificación falsa tiene su propia multa. Por cada violación de peligro inmediato certificada en falso, de $500 a $1,000.
- Cuándo se cierra. Salvo la pintura con plomo, una violación bien certificada se da por cumplida y cerrada a los 70 días de que HPD recibe la certificación, a menos que una reinspección en ese periodo la encuentre sin corregir.
Si el edificio tiene inquilinos, conviene planificar alrededor de ese aviso. La guía para vender con un inquilino adentro cubre el acceso y los tiempos, que importan igual cuando un inspector necesita entrar a un apartamento.
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Cuando el plazo ya pasó: la Solicitud de Desestimación
Una violación que no se certificó a tiempo, o que resultó certificada en falso, por lo general necesita una reinspección antes de que HPD la desestime. El dueño la pide con una Solicitud de Desestimación (Dismissal Request), y los detalles del formulario de HPD son justo los que un vendedor debe poner en su calendario.
| Tipo de vivienda | Cargo de la solicitud |
|---|---|
| Vivienda privada (1 a 2 unidades), o un solo apartamento de co-op o condominio | $250 |
| Vivienda múltiple (3+ unidades), 1 a 300 violaciones abiertas | $300 |
| Vivienda múltiple, 301 a 500 violaciones abiertas | $400 |
| Vivienda múltiple, 501 o más violaciones abiertas | $500 |
La temporada cambia la espera
HPD dice que hará lo posible por inspeccionar dentro de 45 días hábiles cuando la solicitud llega entre el 1 de junio y el 30 de septiembre, y dentro de 90 días hábiles cuando llega entre el 1 de octubre y el 31 de mayo. Una solicitud presentada en otoño puede tardar más o menos el doble en llegar a inspección que una presentada en verano. Si piensa listar en la primavera, la solicitud tiene que estar en el calendario mucho antes.
Dos líneas más del formulario merecen atención. El inspector también revisa condiciones básicas de salud y seguridad y puede emitir violaciones nuevas durante la visita. Y HPD puede rechazar la solicitud de entrada cuando el edificio no tiene un registro de propiedad vigente y válido.
Hay dos salidas más baratas. Las violaciones de pintura con plomo, moho y plagas que HPD ya reinspeccionó y encontró corregidas físicamente, pero que muestran estado "Defect", se pueden cerrar con una entrega gratuita de documentos. Y el programa de Reemisión de Violaciones de HPD permite a los dueños de ciertos edificios certificar violaciones viejas con fechas nuevas; la solicitud indica qué edificios y qué violaciones califican.
Las violaciones del DOB son otra lista
El Departamento de Edificios tiene sus propias violaciones, por condiciones que no cumplen el Código de Construcción o la Resolución de Zonificación. Según el DOB, quitar una exige corregir la condición, entregar la prueba de la corrección a la unidad que la emitió y pagar cualquier multa civil del DOB que aplique. El Sistema de Información de Edificios (BIS) del DOB muestra las violaciones abiertas sin asterisco y las desestimadas con asterisco. Las de calderas, ascensores, fachadas y seguridad contra incendios siguen cada una sus propias instrucciones.
El orden de trabajo antes de listar
- Saque la lista. Pase la dirección por la Revisión de Edificio o por HPDONLINE, y anote la clase y la fecha de cada punto abierto.
- Confirme que el registro es válido. Sin un registro válido HPD no acepta certificaciones ni Solicitudes de Desestimación, así que esto va antes que todo.
- Corrija primero las Clase C. Tienen los plazos más cortos y las multas diarias más altas. Certifique cada una dentro de su plazo.
- Ordene las viejas. Certificación donde el plazo sigue abierto, Solicitud de Desestimación donde ya venció, y documentos para plomo, moho y plagas en estado "Defect".
- Cierre las órdenes de papeleo. El informe de chinches y el registro no tienen condición física detrás, así que son lo más rápido de cerrar.
- Atienda el DOB por separado. Otra agencia, otra prueba, otra unidad.
- Revise los cargos de Reparaciones de Emergencia. Los que quedan sin pagar pueden llegar a la lista de venta de gravámenes.
Cuando el registro esté donde usted quiere, la siguiente pregunta es el dinero. La guía de costos de cierre del vendedor y la calculadora de ganancia neta muestran lo que le queda, una valuación de la propiedad fija el precio de partida, y la guía de ACRIS cubre el lado de escrituras e hipotecas del registro público.
¿Va a vender un edificio con violaciones abiertas?
Milton Coste, Corredor Asociado Licenciado de Bienes Raíces, Keller Williams NYC, en bienes raíces en Nueva York desde noviembre de 2001. Haga la revisión y pida un plan por escrito: qué puntos resolver primero, quién se encarga de cada uno y cómo afectan su precio y sus tiempos.
Revise Su EdificioEsto es información general, no asesoría legal. Los plazos de corrección, las reglas de certificación y las definiciones de las clases vienen de la página Clear Violations de HPD; las multas civiles, la regla de cierre a los 70 días, las multas por certificación falsa y los cargos de inspección vienen de la página Penalties and Fees de HPD; los cargos y plazos de la Solicitud de Desestimación vienen del formulario de HPD; los pasos del DOB vienen de su página de violaciones; y los cargos de Reparaciones de Emergencia en la venta de gravámenes vienen de la página de venta de gravámenes del Departamento de Finanzas, todo consultado el 23 de septiembre de 2026. Los cargos y procedimientos cambian, así que confirme los requisitos vigentes con la agencia y con un abogado de bienes raíces de Nueva York antes de basarse en ellos.
